TMD là đất gì? Có nên mua đất TMD hay không?

Đất đai có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quyền lợi của mỗi cá nhân, sự phát triển bình ổn của kinh tế xã hội. Hiện nay, Nhà nước chia đất đai thành những nhóm đất nhất định, và mỗi loại đất sẽ có ký hiệu riêng. Dưới đây là bài phân tích để làm rõ đất TMD là gì? Quy định về loại đất TMD?

Đất TMD Là Gì?

Khái niệm loại đất TMD là gì được giải thích tại Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT được hiểu như sau: Đất thương mại, dịch vụ là đất dùng để xây dựng cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ, thương mại (bao gồm cả trụ sở; văn phòng đại diện) của các tổ chức kinh tế; đất kho, bãi bảo quản hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất.

Ký hiệu: TMD - đất thương mại, dịch vụ.

Màu sắc trên bản đồ quy hoạch:

Thời Hạn Sử Dụng Của Đất Thương Mại, Dịch Vụ Là Bao Lâu?

Về thời gian sử dụng đất thương mại dịch vụ, thông thường loại đất này sẽ được quy định theo hai hình thức sử dụng khác nhau là đất sử dụng lâu dài, ổn định và đất sử dụng có thời hạn. Hiện nay, đất TMD được xác định là loại hình đất có thời hạn sử dụng nhất định theo quy định của nhà nước.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất TMD khi được giao cho cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sẽ có thời hạn sử dụng trong quá 50 năm. Với các dự án đầu tư dịch vụ lớn, mức độ thu hồi vốn chậm thì thời hạn sử dụng sẽ được kéo dài lên không quá 70 năm.

Như vậy, thời hạn sử dụng đất của đất thương mại, dịch vụ đối với các dự án đầu tư chỉ là không quá 50 hoặc 70 năm.

Đất Thương Mại, Dịch Vụ Có Được Xây Nhà Ở Hay Không?

Đất thương mại, dịch vụ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng tương tự như đất ở. Đồng thời, đây là loại đất được xác định là đất ở kết hợp kinh doanh nên có thể xây nhà ở. Ngoài ra, pháp luật hiện chưa có quy định, điều luật nào cấm xây nhà trên đất thương mại nên người sở hữu hoàn toàn có thể xây nhà ở kiên cố. 

Tuy nhiên, để được xây nhà, người sở hữu phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định về cấp phép xây dựng. 

Do đất thương mại, dịch vụ không được xây dựng nhà ở nên khi mua đất thì người mua cần lưu ý về mục đích sử dụng đất (vì chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền - Không phải lúc nào cũng được phép chuyển).

Có Nên Mua Đất Thương Mại, Dịch Vụ Hay Không?

Mua bán đầu tư đất thương mại dịch vụ là kênh sinh lời được nhiều người lựa chọn vì những lợi ích về giá bán và vị trí đẹp. Tuy nhiên việc mua bán chuyển nhượng loại đất này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là các giao dịch mua bán đất thương mại dịch vụ chưa có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chủ yếu người mua/bán sẽ gặp rủi ro về mặt pháp lý. Nếu đất chưa có sổ đỏ, không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, thì việc mua bán chỉ có thể thực hiện thông qua hình thức viết tay, không có giá trị pháp lý, người mua dễ mất trắng khi xảy ra tranh chấp.

Trường hợp mua bán đất thương mại dịch vụ thông qua người được ủy quyền thì người nhận ủy quyền không đứng tên trên sổ đỏ. Người mua chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên sổ đỏ khi có đủ điều kiện để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Đối với đất chờ cấp sổ đỏ thì sẽ dễ phát sinh các vấn đề pháp lý trong thời gian chờ.

Nếu mua đất TMD nhưng với mục đích để ở thì người mua cần tìm hiểu xem thửa đất có đủ điều kiện chuyển đổi lên đất thổ cư hay không. Cùng với đó là tìm hiểu khung giá đất tại vị trí thửa đất dự định mua. Nếu giá đất thương mại dịch vụ và đất thổ cư chênh lệch nhiều thì người mua sẽ phải nộp nhiều tiền sử dụng đất hơn nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Vì vậy tùy vào nhu cầu, hiện trạng, thông tin và pháp lý của mảnh đất mà bạn hãy quyết định có nên mua đất quy hoạch thương mại dịch vụ không một cách đúng đắn.

Đất Thương Mại, Dịch Vụ Có Được Cấp Sổ Đỏ Không?

Nhìn chung, đây là câu hỏi mà nhiều người băn khoăn khi nói về đất thương mại dịch vụ. Câu trả lời là có nếu bạn chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Vậy quy trình để được cấp sổ đỏ cho đất TMD là gì?

Bước 1: Bạn cần làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận tới cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 2: Tại cơ quan tài nguyên môi trường, hồ sơ bạn nộp sẽ được thẩm định để xác minh thực địa, xác nhận mục đích sử dụng đất, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định.

Bước 3: Cuối cùng, bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của nhà nước.

Có Được Mua Bán Đất Thương Mại, Dịch Vụ?

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt định cư ở nước ngoài nếu sử dụng đất thương mại, dịch vụ được thực hiện quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,…

Như vậy, theo nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ hoàn toàn có thể tiến hành mua bán. Tuy nhiên, trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng sử dụng có thể bị hạn chế. Cụ thể: 

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác; 
• Người nước ngoài được chuyển nhượng do việc sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác hoặc từ thừa kế, nhận tặng cho;
• Các tổ chức kinh tế có thể chuyển nhượng quyền sử dụng khi nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn. 

Đất Thương Mại, Dịch Vụ Có Bị Thu Hồi Không?

Như nói ở trên, thời hạn sử dụng đất TMD lên tới 50 năm hoặc 70 năm tùy vào từng trường hợp. Sau thời gian này, đất sẽ được Nhà nước thu hồi lại.

Bên cạnh đó, đất thuộc vào khu vực quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng sẽ bị thu hồi lại. Tuy nhiên, khi thu hồi sẽ được Nhà nước tiến hành bồi thường theo quy định.

Đất Thương Mại, Dịch Vụ Có Được Tách Thửa Không?

Đây hẳn là câu hỏi của nhiều người khi sở hữu đất thương mại dịch vụ và câu trả lời là có thể tách thửa đất thương mại dịch vụ nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định của pháp luật. Cụ thể, cần đáp ứng các điều kiện sau :

• Thửa đất thương mại dịch vụ đã được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

• Quyền sử dụng thửa đất thương mại dịch vụ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và cũng không có tranh chấp theo quy định của pháp luật.

• Thửa đất thương mại dịch vụ còn thời hạn sử dụng.

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013

Và theo điều 153 Luật đất đai, để được tách thửa thì diện tích thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu và không thuộc trường hợp không được tách thửa.

Thêm vào đó, cần đáp ứng điều kiện của từng địa phương nơi có đất. Tùy vào từng địa phương mà có thể quy định cho phép tách thửa hoặc không được tách thửa.

Đất Thương Mại, Dịch Vụ Lên Thổ Cư Được Không?

Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có nội dung như sau :

e)Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Mà đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, do đó đất thương mại dịch vụ hoàn toàn có thể lên được thổ cư khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.