Nhà ở xã hội đứng trước tình thế “vừa thiếu, vừa thừa”

Hiện nay, các công tác về quản lý, mua bán nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập. Các tin rao bán nhà ở xã hội được quảng cáo tràn lan trên các trang mạng xã hội, dù cho khu nhà ở đó chưa đủ điều kiện để mở bán. Liệu nhà ở xã hội ngày nay có được bàn giao cho đúng đối tượng? Các doanh nghiệp bất động sản lo ngại gì về nhà ở xã hội?

Các khu nhà ở xã hội hiện nay có được rao bán đúng đối tượng?

Theo thống kê, có khoảng 80% người mua nhà ở xã hội bỏ đi sau 2 năm, chỉ còn 20% ở lại. Điều đó cho thấy nhà ở xã hội đã giao không đúng đối tượng, làm mất đi ý nghĩa nhân văn của chương trình phát triển loại nhà này. 

Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của kiểm toán nhà nước cho thấy, tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết ở TP.HCM, 85 trường hợp người mua, thuê nhà ở xã hội có dấu hiệu đã sở hữu nhà ở; 64 trường hợp người được mua, thuê có giao dịch ủy quyền về nhà ở xã hội. Ở Hà Nội, với 2 dự án được kiểm toán chi tiết thì 122 khách hàng đã mua, 16 khách hàng đã thuê nhà ở xã hội nhưng sử dụng không đúng mục đích.

Trước đó, các hoạt động kiểm tra liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư tại nhiều tỉnh thành, vô số trường hợp nhà ở xã hội giao sai đối tượng bị phát hiện. Các dẫn chứng trên cho thấy dù nhu cầu nhà ở xã hội lớn, nhưng bài toán đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng vẫn cần có lời giải đáp chi tiết, cụ thể.

Hiện nay, các chế tài liên quan đến việc mua, bán nhà ở xã hội còn lỏng lẻo. Pháp luật mới chỉ quy định xử phạt các hành vi mua, bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng, song, vẫn còn rất nhiều lĩnh vực liên quan chưa được điều chỉnh. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật và thiếu đồng bộ về cơ sở dữ liệu cũng là những nguyên nhân khiến tính trạng quản lý yếu kém. Tại các thành phố lớn vốn đông dân, đất chật, người thu nhập thấp không thể đủ tiền mua nhà ở xã hội như ý muốn, vì vậy, việc đầu tư nhà ở xã hội là hợp lý. Ngược lại, ở các tỉnh dân không quá đông, giá đất còn phù hợp mà vẫn đua nhau xây dựng nhà ở xã hội là không hợp lý. Do vậy, việc phát triển nhà ở xã hội cần được tính toán kỹ càng để tránh trường hợp dư thừa. Để quyết liệt giải quyết vấn đề này, ông Trương Anh Tuấn - công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân cho rằng: “Chính quyền phải vào cuộc mạnh mẽ hơn. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần là người điều hành, quản lý chung cư đó suốt đời chứ không thể thuộc về ban quản trị chung cư như hiện nay”.

Ngoài những khó khăn trên, để doanh nghiệp mặn mà hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng cần nới tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư từ 10 đến 15%. Nhà nước đừng quá lo việc doanh nghiệp thực hiện nhà ở xã hội sẽ lời nhiều, do quy luật cạnh tranh sẽ bù trừ. Địa ốc Hoàng Quân và các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực mong muốn cơ chế, chính sách sớm được tháo gỡ, chính sách mới được ban hàng và nhanh đi vào cuộc sống, ông Tuấn khẳng định.

Vì sao chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở xã hội?

Việc các nhà đầu tư không mặn mà với việc đầu tư nhà ở xã hội có một phần nguyên nhân từ các thủ tục vướng mắc, quy trình kéo dài, trong khi lợi nhuận rất thấp. 

So với việc phát triển nhà ở thương mại, doanh nghiệp phải mất 5 năm để hoàn thành dự án nhà ở xã hội, trong khi lợi nhuận chỉ khoảng 10%, tương đương mỗi năm khoảng 2%, mức lợi nhuận không cao bằng việc gửi ngân hàng lấy lãi. Không chỉ vậy, luật nhà ở và các nghị định liên quan quy định doanh nghiệp được giảm 70% với giá trị gia tăng khi phát triển nhà ở xã hội, song luật thuế chưa có quy định về việc này, nên nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc trong quá trình tính thuế ưu đãi nhà ở xã hội, mà lợi nhuận chỉ khoảng 10% thì không bù lại vốn. Do vậy, phải tăng lợi nhuận lên thì doanh nghiệp mới tham gia đầu tư. 

Cần phải có thay đổi mạnh mẽ, rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển nhà ở xã hội, nhất là tư duy thị trường. Bởi lẽ, mục đích chính của nhà ở xã hội là đáp ứng nhu cầu mua nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp và thấp, phục vụ cho cộng đồng. Doanh nghiệp tham gia nên được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi, được đẩy nhanh quy trình thủ tục đầu tư dự án, phát triển đồng bộ hạ tầng. 

Ngoài việc được hưởng các ưu đãi nêu trên, doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở xã hội cần có một mức lợi nhuận hợp lý để tạo động lực tham gia phân khúc này một cách lâu bền. Ngay cả với những đối tượng thụ hưởng, họ là những người thu nhập thấp, họ vẫn có tư duy, khi mua nhà, ngoài việc để ở họ cần có lợi phần nào. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn từ lúc khởi công đến khi vận hành nhà ở xã hội. Các cấp chính quyền địa phương thực hiện chính sách an sinh xã hội, đầu tư hạ tầng hoàn thiện xung quanh dự án, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của sản phẩm mà mình xác nhận. Người mua được chọn căn hộ, tầng, vị trí, cũng là những yếu tố khiến động lực về đầu tư vào mua nhà ở xã hội mạnh lên. Khi nhà ở xã hội phát triển thì sẽ là một mũi tên trúng 2 đích, vừa giúp doanh nghiệp phục hồi trong giai đoạn khó khăn, vừa tạo ra công ăn việc làm, vừa hỗ trợ người dân có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà từ chính sách xã hội.