MNC là đất gì?

Tuy ít được giao dịch nhưng đất MNC cũng xuất hiện khá thường xuyên trên các bản đồ địa chính. Vậy đất MNC là gì? Thời hạn cho thuê đất MNC hiện nay là bao lâu? Với những ai đang có nhu cầu thuê loại đất này thì có thể tham khảo bài viết để tránh gặp phải các rắc rối về mặt pháp lý.

Đất MNC Là Gì?

Khái niệm: Theo quy định hiện hành của Nhà nước, MNC là kí hiệu để chỉ loại đất có mặt nước chuyên dùng.

Cụ thể, Thông tư số 5-TT/LB về việc quản lý, sử dụng đất có mặt nước đã nêu rõ: Đất có mặt nước được giới hạn trong phạm vi mặt nước trong nội địa và vùng ven biển thuộc lãnh thổ Việt Nam. Trong đó, pháp luật công nhận mặt nước đang được sử dụng, khai thác cũng như các mặt nước có khả năng khai thác nhưng chưa được chính thức sử dụng.

Như vậy có thể hiểu đất MNC chính là đất đang có ao, hồ, sông, đập thuỷ điện,… có thể sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp trong quy hoạch cấp địa phương hoặc Nhà nước.

Ký hiệu: MNC - đất có mặt nước chuyên dùng.

Màu sắc trên bản đồ quy hoạch:

Phân Loại Đất MNC

Căn cứ Thông tư số 5-TT/LB và Luật Đất đai 2013, đất MNC hiện đang được chia làm 3 loại chính:

Đất MNC có mặt nước nội địa

- Khái niệm: Đất có mặt nước nội địa là đất có mặt nước trong nước phục vụ mục đích nuôi trồng thủy hải sản nhằm cải thiện kinh tế đời sống của người dân địa phương và tăng hiệu quả của việc sử dụng đất. Cụ thể gồm các loại sau:

• Ao, hồ, đầm được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức để phục vụ việc nuôi trồng thủy hải sản, sản xuất nông nghiệp.
• Ao, hồ, đầm được nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê để thực hiện dự án đầu tư, nuôi trồng thủy hải sản, sản xuất nông nghiệp hoặc kết hợp với các mục đích sử dụng phi nông nghiệp.

- Việc sử dụng đất MNC có mặt nước nội địa hiện nay: Theo Điều 59, Luật Đất đai 2013, Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh hoặc tương đương có quyền cho thuê đất MNC có mặt nước nội địa cho cá nhân hoặc tổ chức để đầu tư nuôi trồng thuỷ hải sản hoặc sản xuất nông nghiệp kết hợp phi nông nghiệp. Cụ thể:

• Cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức.
• Bàn giao đất cho cơ sở tôn giáo địa phương.
• Bàn giao đất cho người Việt Nam định cư nước ngoài hoặc doanh nghiệp nước ngoài thỏa mãn quy định tại Khoản 3, Điều 55 Luật Đất đai 2013.
• Cho thuê đất đối với cá nhân hoặc tổ chức thoả mãn quy định tại Điểm đ và e, Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai 2013.
• Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài nhưng có chức năng ngoại giao tại Việt Nam.
• Cho cá nhân hoặc hộ gia đình chuyển đổi mục đích sử dụng đất MNC sang mục đích dịch vụ thương mại từ 0,5 ha trở lên. Nếu chuyển đổi với tổng diện tích ít hơn 0,5 ha thì chỉ cần Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc tương đương đồng ý.
• Bàn giao đất cho cộng đồng dân cư địa phương hoặc cho thuê nhằm phục vụ mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
• Riêng đối với ao, hồ, đầm thuộc địa phận của nhiều hơn một thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Tỉnh thì việc quyết định sử dụng ra sao do Chính phủ quy định.

- Nguyên tắc sử dụng đất MNC có mặt nước nội địa: Hiện nay tại Việt Nam, đất MNC có mặt nước nội địa cần đáp ứng đúng, đủ một số nguyên tắc như sau:

• Việc sử dụng đất MNC trong phạm vi này cần tuân theo đúng quy hoạch đất và tài nguyên nước đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp địa phương chưa phê duyệt quy hoạch cụ thể có liên quan thì áp dụng của quy định chung của Nhà nước về tài nguyên nước.
• Người được bàn giao hoặc cho thuê đất MNC cần đảm bảo giữ gìn cảnh quan môi trường, không được làm ảnh hưởng đến mục đích chính của đất.

Đất MNC có mặt nước ven biển

- Khái niệm: Đất MNC có mặt nước ven biển tập trung tại nhiều địa phương khác nhau. Hiện loại đất này đang được bà con ngư dân đánh bắt thuỷ hải sản, làm muối và một số hoạt động sản xuất nông nghiệp nhỏ lẻ khác. Tuy nhiên hiện nay việc sử dụng, khai thác vùng nước mặt này còn khá tự phát, dẫn đến việc đất không theo quy hoạch, ảnh hưởng đến các yếu tố thổ nhưỡng và tự nhiên khác. Vì lý do này mà hiện nay đất MNC ven biển có yêu cầu liên quan đến công tác cải tạo cao hơn hẳn so với đất MNC mặt nước nội địa.

- Việc sử dụng đất MNC ven biển hiện nay: Tại Việt Nam, việc sử dụng đất MNC cần căn cứ theo một số văn bản pháp luật sau:

• Điều 58 Luật Đất đai 2013.
• Khoản 2, Điều 4 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT.
• Điều 13 – 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Cụ thể:

• Đất là bãi bồi ven sông, ven biển chưa được khai thác, sử dụng vào mục đích nào có thể bàn giao hoặc cấp quyền cho thuê. Lưu ý, khi đất MNC ven biển được cấp quyền cho thuê với mục đích nào thì sẽ áp dụng các quy định tương ứng với đất đai có mục đích tương đồng.
• Nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư trực tiếp vào các đảo, xã hoặc tương đương khu vực biên giới, ven biển cần sự chấp thuận của Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ. Trong trường hợp Quốc hội hoặc Thủ tướng chưa phê duyệt thì Uỷ ban nhân dân các tỉnh có thể phối hợp cùng Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xem xét, chấp thuận.
• Trong trường hợp cho thuê đất MNC ven biển nhưng thuộc khu vực biển từ 3 hải lý trở ra thì cần thực hiện theo luật Biển.

- Nguyên tắc sử dụng đất MNC ven biển: Nguyên tắc sử dụng đất MNC ven biển đã được nêu rõ trong Luật Đất đai 2013 như sau:

• Đất phải được sử dụng theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố.
• Trong quá trình sử dụng, công dân có trách nhiệm bảo vệ đất đồng thời góp phần làm tăng độ bồi tụ đất.
• Phối hợp với các bên liên quan bảo vệ hệ sinh thái, môi trường, cảnh quan nói chung.
• Đảm bảo không gây cản trở cho giao thông đường biển cũng như việc bảo vệ an ninh biên giới quốc gia.

Đất MNC có mặt nước chuyên dùng là hồ thủy điện, thủy lợi

Các quy định liên quan đến đất MNC thuộc hồ thuỷ điện, thuỷ lợi hiện nay còn khá ít, chủ yếu được quy định tại Khoản 39, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Đất này có thể cho thuê để sử dụng kết hợp với mục đích phi nông nghiệp như nuôi trồng, khai thác thuỷ sản bởi Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh.

Có Nên Đầu Tư Vào Đất MNC Không?

Việc đầu tư vào đất có mặt nước chuyên dùng (MNC) có thể mang lại lợi ích lớn nếu được thực hiện đúng cách và trong đúng thời điểm. Tuy nhiên, việc đầu tư này cũng có những rủi ro và hạn chế cần được lưu ý.

Một số lợi ích của đầu tư vào đất MNC bao gồm:

• Giá trị đất tăng cao: Nhờ vào tiềm năng kinh tế của đất MNC, giá trị của đất này có thể tăng cao hơn so với các loại đất khác.
• Tiềm năng lợi nhuận: Việc sản xuất, kinh doanh hoặc sinh hoạt có liên quan đến nguồn nước trên đất MNC có thể mang lại lợi nhuận cao.
• Tiềm năng phát triển du lịch: Đất MNC có tiềm năng phát triển du lịch vì có nhiều khu vực ven biển, sông ngòi, vùng đầm lầy, bãi triều, bờ biển, khu vực ven đường sông, hồ chứa nước...

Tuy nhiên, đầu tư vào đất MNC cũng có những hạn chế và rủi ro như:

• Quy hoạch và giấy tờ pháp lý: Việc đầu tư vào đất MNC đòi hỏi phải có các giấy tờ pháp lý và phải tuân thủ các quy hoạch về sử dụng đất. Trong trường hợp không đúng quy định, chủ đầu tư có thể bị phạt hoặc đất bị thu hồi.
• Khó khăn trong việc lập dự án và đầu tư: Vì đất MNC thường nằm ở vùng nước nông, hệ thống hạ tầng không được phát triển tốt nên việc lập dự án và đầu tư có thể gặp nhiều khó khăn.
• Khả năng thiệt hại về môi trường: Việc khai thác và sử dụng đất MNC cần phải tuân thủ các quy định bảo vệ môi trường, nếu không có biện pháp phòng ngừa và giám sát tốt có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng đến môi trường.

Do đó, trước khi đầu tư vào đất MNC, bạn cần phải tìm hiểu kỹ về quy hoạch và giấy tờ pháp lý, tình hình thị trường, khả năng phát triển và các rủi ro.

Thời Hạn Cho Thuê Đất MNC Là Bao Lâu?

Thời hạn cho thuê do cơ quan nhà nước quyết định căn cứ vào:

• Nhu cầu thực tế của công dân hoặc tổ chức trình bày trong dự án đầu tư.
• Đơn xin thuê đất.
• Kế hoạch phát triển kinh tế nói chung của địa phương.
• Quy hoạch đất đai của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố.

Các cá nhân và tổ chức có thể thuê đất MNC nhưng không quá 50 năm đối với các địa phương đồng bằng, trung du. Riêng đối với các tỉnh có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn hoặc dự án đầu tư được Nhà nước phê duyệt nhưng có tốc độ thu hồi vốn chậm thì thời hạn cho thuê đất có thể được linh động lên đến 70 năm.

Trong trường hợp đã hết thời hạn cho thuê đất, Nhà nước vẫn có thể xem xét gia hạn thời gian sử dụng cho cá nhân, tổ chức nhưng không được quá thời gian thuê đất quy định.

Những Ai Có Thể Thuê Đất MNC Có Mặt Nước Nội Địa?

Hiện nay nước ta cho phép một số đối tượng sau có thể làm hồ sơ thuê đất MNC là mặt nước nội địa:

- Công dân hoặc hộ gia đình đã được Nhà nước giao ao, hồ theo hạn mức nhất định để phục vụ mục đích nuôi trồng thuỷ hải sản hoặc sản xuất nông nghiệp.

- Công dân người Việt định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất nhằm thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt.