LUA trên bản đồ quy hoạch là gì?

Đối với khu vực nông thôn thì đất trồng lúa là một phần rất quan trọng giúp gia tăng thu nhập và có cuộc sống ổn định. Vậy, đất trồng lúa - LUA có được chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng hay thế chấp, xây nhà hay không? Chúng ta cần phải lưu ý những vấn đề gì liên quan đến loại đất này? Các bạn hãy xem qua bài viết của Dân Đầu Tư để có cái nhìn cụ thể hơn nhé.

Đất trồng lúa - LUA là loại đất gì?

Dựa trên phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất trồng lúa thuộc loại đất trồng cây hàng năm và nằm trong nhóm đất nông nghiệp.

Đất trồng lúa là ruộng và nương rẫy trồng lúa từ một vụ trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính và trường hợp chuyển đổi cơ cấy cây trồng trên đất lúa theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 35/2015/NĐ-CP, Khoản 11 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Trường hợp đất trồng lúa nước có kết hợp nuôi trồng thủy sản thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng lúa nước còn phải thống kê theo mục đích phụ là nuôi trồng thủy sản.

Ký hiệu: LUA

Màu sắc trên bản đồ quy hoạch:

Theo đó, đất trồng lúa bao gồm:

Đất chuyên trồng lúa nước: là ruộng trồng lúa nước (gồm cả ruộng bậc thang), hàng năm cấy trồng từ hai vụ lúa trở lên, kể cả trường hợp có luân canh, xen canh với cây hàng năm khác hoặc có khó khăn đột xuất mà chỉ trồng cấy được một vụ hoặc không sử dụng trong thời gian không quá một năm. Ký hiệu: LUC.

Đất trồng lúa nước còn lại: Đất trồng lúa nước còn lại là ruộng trồng lúa nước (gồm cả ruộng bậc thang), hàng năm chỉ trồng được một vụ lúa, kể cả trường hợp trong năm có thuận lợi mà trồng thêm một vụ lúa hoặc trồng thêm cây hàng năm khác hoặc do khó khăn đột xuất mà không sử dụng trong thời gian không quá một năm. Ký hiệu: LUK.

Đất trồng lúa nương: là đất chuyên trồng lúa trên sườn đồi, núi dốc từ một vụ trở lên, kể cả trường hợp trồng lúa không thường xuyên theo chu kỳ và trường hợp có luân canh, xen canh với cây trồng hàng năm khác. Ký hiệu: LUN.

Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?

Các điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa

Nếu người đang sử dụng đất trồng lúa đáp ứng quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác với các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

• Đất không tranh chấp

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

• Trong thời hạn sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện trên thì bên chuyển nhượng (người bán) không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đảm bảo không bị mất thời gian trong quá trình chuyển nhượng, bên bán cần nắm rõ những trường hợp cụ thể dẫn đến việc không chuyển nhượng được quyền sử dụng đất. Và người mua cũng cần lưu ý rằng mình có được nhận chuyển nhượng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành hay không, để tránh bị mất quyền lợi của đôi bên.

Quyền sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể không được chuyển nhượng, nhận tặng, được quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tăng cho quyền sử dụng đất.

• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Diện tích đất trồng lúa được phép chuyển nhượng

Ngoài việc phải đáp ứng quy định về hạn mức đất trồng lúa (quy định tại Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2013) mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nống nghiệp. Quy định này nêu rõ, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất quy định tại khoản 1, 2, và 3 Điều 129 của Luật này.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng có nêu rõ về hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm (có bao gồm đất trồng lúa), cụ thể:

• Không quá 30ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.

• Không quá 20ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Lợi ích và rủi ro khi đầu tư vào đất trồng lúa

Để biết được có nên mua đất trồng lúa hay không, điều mà các nhà đầu tư nên quan tâm, tìm hiểu chính là những lợi ích đặc biệt, cũng như những rủi ro sẽ gặp phải nếu sở hữu loại đất này.

Trước hết, mục đích của những người muốn tìm hiểu mua đất trồng lúa trong thời điểm hiện tại đều là chuyển đổi lên đất thổ cư. Hai loại đất này có mức giá chênh lệch rất lớn, do đó nếu như quá trình chuyển đổi diễn ra thành công, chủ đầu tư gần như sẽ “nhặt được vàng”. Cùng bởi món lời hấp dẫn này mà không chỉ giới kinh doanh đất mà những ai đang đầu tư bất động sản đều muốn khàm phá “miếng bánh thơm ngon” mang tên đất trồng lúa.

Tuy nhiên, vì lợi ích đặc biệt của LUA, các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với các rùi ro khi sở hữu đất trồng lúa.

• Việc xác định giá trị thực của thửa đất gặp nhiều khó khăn: Không khó để chúng ta nhận thấy được sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản nông nghiệp trong những năm qua. Cũng chính bởi tỷ suất sinh lời khủng sau khi chuyển đổi được lên thổ cư đã vô tình tạo ra hiện tượng “sốt” đất nông nghiệp ở một số khu vực vùng ven đô thị. Theo kinh nghiệm của các chuyên gia, giá đất thường tăng theo chu kỳ và khi đạt đỉnh điểm “cơn sốt ảo” thì sẽ có xu hướng giảm dần. Với yếu tố trên, nhiều người đã lợi dụng để đẩy giá nông nghiệp lên cao. Về phía người đầu tư, khi chưa có nhiều kinh nghiệm định giá đất sẽ rất dễ đứng trước nguy cơ bị lỗ khi mua phải những thửa đất này.

• Việc chuyển đổi lên thổ cư không đơn giản: Những người băn khoăn có nên mua đất trồng lúa không đều mang mục đích sở hữu đất sau đó chuyển đổi sang đất thổ cư để phân lô, bán lấy lời. Tuy nhiên không phải thửa ruộng nào cũng có thể được tiến hành chuyển đổi. Theo quy định Luật đất đai, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải đảm bảo đủ các điều kiện sau: có Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất, đất không xảy ra tranh chấp, đất không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp.

• Chi phí chuyển đổi cao, nhiều rủi ro về quy hoạch: Khoản phí này cao hay thấp tùy thuộc vào từng khu vực, từng địa phương khác nhau mà người mua cần tìm hiểu để tính toán quyền lợi cho mình. Ngoài ra, nếu không may thửa đất nằm trong quy hoạch thì người sử dụng đất không thể xây dựng nhà ở, công trình cũng như việc mua bán, chuyển nhượng cũng phức tạp hơn; chưa kể đất nằm trong quy hoạch có thể bị Nhà nước thu hồi với khoản tiền đền bù thấp.

Có nên mua đất trồng lúa hay không?

Bạn có thể mua loại đất này trong trường hợp: 

• Đất có đủ giấy tờ cần thiết, phù hợp theo quy định của pháp luật;

• Tra cứu được thông tin quy hoạch và nhận thấy đất không nằm trong quy hoạch;

• Đảm bảo đất có thể được chuyển đổi lên thổ cư sau khi sở hữu, có khả năng sinh lời lớn;

• Tài chính đầy đủ, đảm bảo chi trả bao gồm cả chi phí phát sinh và chi phí để xây dựng nhà ở, công trình trên đất.

Bạn không nên mua đất trồng lúa khi:

• Người bán cố tình che dấu pháp lý của lô đất hoặc có dấu hiệu mập mở về mặt pháp lý như đất đang tranh chấp giữa những người cùng sở hữu hoặc thửa đất này đang thế chấp, cầm cố tại ngân hàng.

• Xuất hiện các thông tin cho thấy lô đất đang bị vướng quy hoạch hoặc đang bị quy hoạch treo.

• Lô đất không thể thực hiện chuyển đổi lên đất thổ cư vì không phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.

• Khu vực định mua đất xảy ra tình trạng “sốt” đất.