Ký hiệu NNP là loại đất gì? Có nên đầu tư vào NNP không?
Đất đai hiện nay gồm nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng với nhiều loại đất khác nhau. Vậy, đất nông nghiệp là gì? Có nên đầu tư hay không?
Đất NNP Là Gì?
Khái niệm: Đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Ký hiệu: NNP - đất nông nghiệp.
Màu sắc trên bản đồ quy hoạch:
Thời Hạn Được Sử Dụng Đất Nông Nghiệp
Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng của đất nông nghiệp như sau:
"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất..."
Theo đó đối với trường hợp được giao đất nông nghiệp và trường hợp thuê đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất tối đa đều là 50 năm.
Có Nên Mua Đất NNP Để Đầu Tư?
Bằng việc tìm hiểu ưu - nhược điểm và các rủi ro có thể gặp phải khi mua đất nông nghiệp, bạn sẽ biết có nên đầu tư vào nó hay không.
Ưu - nhược điểm khi mua đất nông nghiệp:
* Ưu điểm:
- Giá rẻ: So với giá đất thổ cư thì giá đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều.
- Dồi dào: Nước ta là nước thuần nông nên diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Năm 2020, diện tích đất nông nghiệp 27,98 ha (trong tổng diện tích đất cả nước là 33,13 ha).
- Sinh lời cao: Giá đất nông nghiệp rẻ trong khi giá đất thổ cư cao, nếu chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì nhà đầu tư sẽ nhận được khoản tiền lời chênh lệch gấp mấy lần.
* Nhược điểm:
- Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Không phải đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng đất, mà phải đáp ứng được điều kiện sau:
+ Phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở, hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
+ Thỏa mãn được diện tích tối thiểu do UBND tỉnh nơi có đất quy định.
+ Còn thời hạn sử dụng đất.
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phí chuyển đổi đất nông nghiệp cao: Bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạn và phí thẩm định hồ sơ. Mặc dù phí chuyển đổi được quy định rõ tại Nghị định 35/2014/NĐ-CP và Nghị định 140/2016/NĐ-CP nhưng không thống nhất trong mọi trường hợp nên người mua khó xác định dẫn đến tính toán sai.
- Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp phức tạp: Quy trình chuyển đổi được thực hiện theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, trong đó bước thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa thường gặp nhiều khó khăn. Thời gian thực hiện chuyển đổi rất lâu, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn nếu phải chôn vốn quá lâu.
Rủi ro khi mua đất nông nghiệp:
Mua đất nông nghiệp, người mua có thể gặp phải các rủi ro sau đây:
- Rủi ro về quy hoạch: Nếu mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì nhà đầu tư không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Rủi ro về giải tỏa: Nếu đất nằm trong quy hoạch giải tỏa thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ nặng. Một là không được bồi thường nếu đó là đất thuộc diện quy hoạch dự trữ để phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng. Hai là được nhà nước bồi thường nhưng số tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi giá mua lại là giá thực tế cao hơn bảng giá đất rất nhiều lần.
- Rủi ro về pháp lý: Đó là rủi ro nếu mua đất bằng giấy tay, hoặc mua đất không có sổ, đất đang có tranh chấp,... có thể khiến người mua mất trắng.
- Rủi ro về giá cả: Cơn sốt đất nền đã khiến cho giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực bị thổi phồng lên quá mức. Điều này khiến cho nhà đầu tư khó xác định được đâu là giá trị thực của đất, dẫn đến việc mua với giá quá cao không thể bán, hoặc chấp nhận bán thì lỗ.
- Rủi ro về thanh khoản: Nếu mua đất ở những nơi chưa được đầu tư về điện, đường, nước và các dịch vụ tiện ích thiết yếu thì dù có thể chuyển đổi lên đất thổ cư cũng không có người mua. Hoặc phải chờ rất lâu để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tiện ích thì nhà đầu tư sẽ bị giam vốn quá lâu.
Có Được Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp Hay Không?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Mà theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp không có mục đích để ở. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.
Xây Nhà Trên Đất Nông Nghiệp Bị Phạt Bao Nhiêu?
Căn cứ Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là vi phạm pháp luật nên sẽ bị xử phạt theo quy định.
Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt.
Tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (là tổ chức hoặc cá nhân) mà mức phạt có thể dao động từ 03 triệu đồng đến 01 tỷ đồng.
Loại Đất Nông Nghiệp Nào Không Được Phép Chuyển Đổi?
Hiện nay, pháp luật về đất đai không hề có quy định loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi lên đất thổ cư hay danh sách các loại đất dễ chuyển đổi sang đất thổ cư. Pháp luật chỉ quy định chung chung rằng, có 02 căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất Nông Nghiệp Có Bị Thu Hồi Hay Không?
Tại Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình và cá nhân sẽ được bồi thường đất nông nghiệp bị thu hồi về đất và chi phí đầu tư vào đất. Theo đó: Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.
Khi Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Thì Nhà Nước Bồi Thường Với Mức Giá Như Thế Nào?
Tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định:
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp thì giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Có Được Tái Định Cư Không?
Căn cứ theo điểm a, khoản 1, Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Điều 86 Luật Đất đai 2013. Việc bồi thường tái định cư chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất bị thu hồi hết đất ở; hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình; cá nhân không còn đất ở; nhà ở nào khác trong địa bàn xã; phường; thị trấn nơi có đất ở thu hồi. Do đó, đối với các trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ không được bồi thường tái định cư.
Tuy nhiên,hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể tái định cư trên diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất có nhà ở khi nhà nước thu hồi đất bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo quy định tại khoản 5, Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và khoản 1; Điều 4 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT. Việc tái định cư này chỉ áp dụng đối với trường hợp:
- Thửa đất có nhà ở bị thu hồi và phần diện tích đất còn lại không bị thu hồi thuộc đất nông nghiệp.
- Phần diện tích còn lại của thửa đất thu hồi đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Các Trường Hợp Thu Hồi Đất Nông Nghiệp Theo Quy Định Hiện Nay
Ở các vùng nông thôn, đất nông nghiệp có thể xem là tư liệu sản xuất chính của người nông dân, họ sống chủ yếu bằng việc trồng lúa, trồng hoa màu, trồng cây,…. Do đó, khi bị thu hồi đất nông nghiệp cũng có thể coi là họ bị mất công ăn việc làm nên việc thu hồi đất phải căn cứ theo quy định của pháp luật và bồi thường thỏa đáng. Nhà nước khi thu hồi đất nông nghiệp thì mảnh đất thu hồi đó phải thuộc một trong các trường hợp sau:
Căn cứ vào Điều 16 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
- Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
- Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Tác giả
