Giá chung cư tại Hà Nội vẫn liên tục tăng giá

Trong 5 năm, giá bán các căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 7% mỗi năm. Trong đó, phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất từ 12 - 19%/năm, phân khúc trung cấp và bình dân ghi nhận tăng ở mức 7% và 4%. Dự kiến, trong năm nay, giá bán của các dự án mới sẽ tiếp tục tăng từ 3 - 8%.

Giá chung cư tiếp tục tăng

Theo thống kê của One Mount Real Estate - Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng, trong quý 1/2023, nguồn cung mở bán mới chỉ đạt 760 căn, trong khi lượng tiêu thụ đạt 1800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu vực phía Đông và phía Tây của thành phố. Trung tâm này cũng đưa ra dự báo, trong năm 2023, giá bán chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%, trong đó giá chung cư cao cấp tăng trưởng nhiều nhất.

Nói về việc tăng giá mạnh của phân khúc này, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Real Estate phân tích: giá tăng phi mã đến từ nhiều yếu tố, gồm quỹ đất hiện tại không còn nhiều nên nguồn cung hạn chế. Sản phẩm chung cư hiện tại chủ yếu nằm ngoài vành đai 3, và rất nhiều dự án vẫn vướng mắc quy hoạch, chưa thể triển khai được.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển One Housing cho biết thêm: điểm danh các yếu tố đầu vào, không có yếu tố nào có thể tác động kéo giảm giá căn hộ, nhất là với phân khúc trung và cao cấp. Vấn đề pháp lý còn nhiều vướng mắc, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá vật liệu liên tục tăng, tiền thuê các đối tác quốc tế cũng tăng, sắp tới, khi bỏ khung giá đất, giá đền bù sẽ tăng cao… Do đó, giá bán căn hộ sẽ có xu hướng tăng chứ khó có thể giảm.

Trong đó phải kể đến giá chung cư cao cấp tăng trưởng nhiều nhất, phía Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) là khu vực tăng trưởng giá chung cư cao cấp nhất trong 5 năm qua. Thị trường chung cư khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) quý I/2023 ghi nhận lượng căn hộ mở bán và tiêu thụ trong khu vực lần lượt đạt 40 căn và 330 căn. Khách hàng mua dự án khu Đông đến từ các quận trung tâm với độ tuổi từ 25 - 44 tuổi.

One Mount dự báo giai đoạn 2023 - 2025, thị phần nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Đông và Văn Giang - Hưng Yên đạt 46%, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Trong 3 năm tới, Masterise Homes và Vinhomes sẽ dẫn đầu thị trường về số lượng nguồn cung tương lai với số lượng căn hộ lần lượt là 27.100 và 24.600 căn hộ, chiếm 51% nguồn cung tương lai của Hà Nội.

Những căn hộ được ra mắt của các chủ đầu tư trong thời gian tới đều được định vị ở phân khúc cận cao cấp trở lên. Điều đó đồng nghĩa với việc thị trường vẫn thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ.

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu Khách hàng, ông Trần Minh Tiến, lý giải: “Phát triển thành phố ven sông là xu hướng của thế giới trong việc xây dựng đô thị. Đa số các thành phố lớn, họ đều phát triển một bên sông trước, sau đó quy hoạch cơ sở hạ tầng để thúc đẩy phần còn lại của thành phố”.

Để chứng minh cho quan điểm này, ông Tiến đưa ra các dẫn chứng về lịch sử phát triển của một số quốc gia trên thế giới. Trước năm 1990, Thượng Hải phát triển chủ yếu tại bờ Tây sông Hoàng Phố. Tuy vậy, với những nỗ lực phát triển vượt bậc, chỉ sau chưa đầy 30 năm, bờ đông Thượng Hải đã trở thành trung tâm tài chính và thương mại không chỉ của Thượng Hải mà còn của cả châu Á. Từ năm 1990 đến 2017, nền kinh tế của Khu Đông đã tăng trưởng 160 lần, đạt 139 tỷ USD. Hiện nay, khu Đông là nơi sinh sống của 20% dân số và đóng góp ⅓ GDP cho thành phố này.

Không chỉ Thượng Hải - Trung Quốc mà thủ đô Seoul của Hàn Quốc trong những năm 1950 - 1960 cũng phát triển chủ yếu ở phía Bắc sông Hàn. Sau khi mở cửa và phát triển kinh tế mạnh mẽ từ thập niên 1970, nhiều khu đô thị vệ tinh đã được thành phố quy hoạch ở phía Nam, bên kia bờ sông Hàn. Rất nhiều công trình biểu tượng của Seoul đã được xây dựng tại khu phía Nam trong thời gian này như: tòa nhà 63 Building - tòa nhà cao nhất châu Á năm 1986, công viên chủ đề trong nhà và tổ hợp thương mại lớn nhất năm 1989.

Thị trường căn hộ không có “vùng đáy” để bắt

Thời gian tới, lực cầu sẽ tăng trở lại nhưng không đồng đều ở các phân khúc. Nhiều người vẫn kỳ vọng về “đáy” của bất động sản, nhưng thị trường căn hộ vẫn sẽ không có vùng đáy khi giá sơ cấp vẫn tiếp tục tăng, nguồn cung tắc nghẽn và chi phí đầu vào tăng cao.

Đây cũng là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực có thể sinh dòng tiền. Bởi vùng giá tốt nhất là lúc người mua chọn được sản phẩm chuẩn pháp lý, sinh được dòng tiền ngay và lựa chọn đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, việc quyết định đầu tư hay không sẽ tùy thuộc vào tình hình tài chính và khả năng sử dụng dòng tiền của khách hàng.