Dự thảo Luật Đất đai: Kỳ vọng lớn của các nhà đầu tư

Trên tinh thần Nghị Quyết Đại hội toàn quốc lần thứ 13, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII, Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai đề xuất nhiều chính sách mới giúp phát huy nguồn tài nguyên đất đai, giải quyết được các tồn đọng, hạn chế, khai thông điểm nghẽn cho hoạt động đầu tư, đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước.

Nhiều chủ trương mới được đề xuất

Những chính sách mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định mức thuế suất cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất hơn, bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất.

Hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất các ngành, lĩnh vực có sử dụng đất đều cần có sự phối hợp, thống nhất với nhau để tạo nên một quy hoạch phát triển đồng bộ.

Các quy hoạch tổng thể được lập ở các cấp chính quyền khác nhau để đáp ứng các mục tiêu của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội nhanh và bền vững. Những kế hoạch này phải đảm bảo quốc phòng, an ninh; cũng như bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Đồ án quy hoạch phân khu và nội dung quy hoạch phân khu xác định phân khu và bố trí không gian quy hoạch theo 3 vùng: vùng kiểm soát chặt chẽ, vùng hạn chế, và vùng chuyển đổi mục đích quy hoạch.

Quy định là sự kết hợp không gian sử dụng đất với các chỉ tiêu sử dụng đất, những quy định này xác định nơi đất có thể mua lại, thay đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác và kích thước của thửa đất.

Chính phủ sẽ hoàn thiện các quy định kiểm soát việc giao đất và cho thuê đất, cũng như mục đích sử dụng đất. Việc này sẽ được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.

Quy định chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Để đảm bảo nguồn thu nhập ổn định, căn cứ vào hình thức thuê đất hàng năm, hình thức thuê đất trả một lần sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Quy định cụ thể về điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất cho các mục đích khác sẽ phải trả tiền cho Chính phủ để sử dụng đất.

Hoàn thiện cụ thể quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải đi trước đón đầu, đảm bảo tính công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của các bên liên quan, để người bị thu hồi đất có nơi ở tương đương hoặc tốt hơn hiện tại.

Xác định lại cơ chế sử dụng hiệu quả quỹ đất liền kề để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội và giúp điều chỉnh quyền sử dụng đất cho người dân ở khu vực nông thôn, cũng như giúp cải thiện diện mạo của khu vực đô thị và khu vực lân cận.

Hoàn thiện cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường: Chính phủ sử dụng các nguyên tắc thị trường để xác định giá đất và cơ chế kiểm tra giám sát việc xây dựng của Trung ương và Hội đồng nhân dân. Chính phủ cũng đảm bảo rằng có những quy tắc nghiêm ngặt để ngăn chặn mọi người gian lận trong các giao dịch đất đai.

Áp dụng mức thuế suất cao hơn đối với những người sử dụng nhiều diện tích đất, nhằm đảm bảo lợi ích của các bên liên quan. Điều này sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính liên quan đến đất đai, thiết lập cơ chế kiểm soát tiền sử dụng đất và tiền thuê đất hợp lý và hiệu quả ở Trung ương và địa phương, quy định chênh lệch tiền thuê đất, bảo đảm công khai và minh bạch.

Thuế suất cao hơn được áp dụng đối với người sử dụng diện tích đất lớn, nhiều nhà ở, đầu cơ đất đai, đất chậm sử dụng, đất bỏ hoang. Thông qua hệ thống, chính sách ưu đãi giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng đối với lĩnh vực, địa bản đáp ứng điều kiện ưu đãi đầu tư và đối tượng chính sách.

Bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất là một biện pháp hoàn thiện các quy định pháp lý trên thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy thương mại hóa quyền sử dụng đất.

Hệ thống này mang lại lợi ích cho tất cả mọi người, đặc biệt là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Nhà nước đang cố gắng đảm bảo thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn và bền vững bằng cách hoàn thiện quy định của mình đối với ngành.

Để bảo vệ môi trường và quyền tài sản, Chính phủ yêu cầu người dân phải đăng ký quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sở hữu đất. Ngoài ra, nếu ai đó không đăng ký hoặc thay đổi quyền sử dụng đất, chính phủ sẽ có những hình phạt cụ thể và nghiêm khắc để ngăn chặn.

Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Bổ sung cơ chế, chính sách quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp đất được thay đổi cách thức sử dụng để cải tạo cây trồng, vật nuôi theo quy hoạch. 

Nâng cao quản lý chất lượng đất, giảm tình trạng thoái hóa của đất. Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.

Các quy định được ban hành liên quan đến quản lý và sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, cũng như giao đất ở và đất sản xuất cho đồng bào dân tộc.

Quản lý, sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau: Các quy định liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đa mục đích, đất ở, đất nông nghiệp kết hợp khu thương mại, dịch vụ; đất quốc phòng, an ninh kết hợp làm kinh tế; đất dự án du lịch mang yếu tố tâm linh; xây dựng công trình trên cao, công trình ngầm, đất hình thành từ các hoạt động lấn biển.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra liên quan đến đất đai: tinh giản và tăng cường công tác thanh tra, điều tra, giám sát và truy tố các vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Tình huống nào sẽ xảy ra nếu Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực?

Quy định mới về giao đất, cho thuê đất sẽ cho phép chủ sở hữu đất bán hoặc cho người khác thuê đất thông qua hình thức đấu giá. Điều này sẽ cho phép các doanh nghiệp và các tổ chức khác mua hoặc thuê đất cho các dự án, giúp tăng tốc nền kinh tế.

Luật Đất đai mới đang được thảo luận tại Quốc hội, và Chính phủ cũng thể hiện ý muốn tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người dân mua và sở hữu đất đai.

Có hai cách nhìn nhận khác nhau về quỹ đất để phát triển bất động sản nhà ở. Mỗi kịch bản đều có ưu điểm và hạn chế riêng, nhưng trong ngắn hạn, đà tăng giá bất động sản là không thể đảo ngược.

Thứ nhất, Nhà nước phân phối và cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá và thu hồi đất.

Thứ hai, nhà đầu tư nên làm việc với chủ đất để đạt được thỏa thuận về việc ai sẽ nhận chuyển nhượng đất, hạn chế thu hồi đất ở mức tối thiểu để tránh tranh chấp và tránh ra tòa về tranh chấp đất đai.

Nói đến việc giao đất, ông Đính cho biết, theo quy định của Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư được tham gia đấu giá để mua quyền sử dụng vào dự án bất động sản. Điều này có nghĩa là đất đã được giải phóng mặt bằng và chủ sở hữu đã được bồi thường.

Khi Nhà nước cố gắng tìm một nhà đầu tư cho dự án nhà ở mới, thì trước tiên, Nhà nước cần giải phóng mặt bằng. Điều này bao gồm nghiên cứu các chương trình quy hoạch, phát triển đô thị và phát triển nhà ở của dự án, cũng như đảm bảo kế hoạch sử dụng đất của dự án được đăng ký với tỉnh. Tuy nhiên, để đạt được điều này, chính sách giá phải được xác định đúng đắn để đạt được sự đồng thuận cao.

Báo cáo từ năm 2013 cho biết chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Chính phủ đang dần trở nên hài hòa hơn và điều này mang lại lợi ích cho người dân bị thu hồi đất. Báo cáo cũng nói rằng cuộc sống và sinh kế của những người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất được đảm bảo tốt hơn.

Các chuyên gia cho rằng, do nhà nước đã tham gia vào việc mua lại và đấu giá các dự án đất đai không đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định, điều này đã dẫn đến nhiều vụ kiện trong quá khứ. Những vụ kiện này đã gây hậu quả xấu chẳng hạn như mất đất.

Tình trạng khiếu kiện về đất đai diễn ra phổ biến trong nhiều năm, 70% khiếu nại là về việc chính quyền thu hồi đất với giá rẻ rồi giao cho doanh nghiệp bán với giá cao hơn rất nhiều. Điều này thường khiến mọi người cảm thấy bức xúc.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS) cho biết, trong hồ sơ Dự án Luật của Báo cáo đánh giá tác động do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, cho rằng Nhà nước không nên thu hồi đất mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Đôi khi, các nhà đầu tư không thể thỏa thuận với người sử dụng đất về cách sử dụng đất. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư không thể bắt đầu dự án và khoản đầu tư cuối cùng có thể bị hủy bỏ.

Tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án chậm tiến độ, chậm triển khai. Điều nay đang gây lãng phí tài nguyên đất và làm cho thành phố trở nên lộn xộn. Nó còn ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân trong vùng quy hoạch và khả năng phát triển bền vững của thành phố.

Ông Đính cho biết thêm, doanh nghiệp địa ốc có thể mất nhiều năm để xây dựng các dự án nhà ở mới, và đôi khi họ không thể đền bù cho một số hộ dân sẽ nhận quyền sử dụng đất cho dự án. Mảnh đất cuối cùng thường thuộc về những người chỉ cố gắng kiếm lời nhanh chóng bằng cách “đầu cơ”. Cũng có rất ít dự án nhà ở quy mô chưa đến 10ha tại TP.HCM bị đình trệ gần chục năm vì không tìm được cách đền bù cho chủ đất.

Nguyên nhân các dự án nêu trên chậm tiến độ là do chưa thống nhất được tiền đền bù. Những dự án này được lên kế hoạch trong một thời gian dài, nhưng cho đến nay họ vẫn chưa thể có được số tiền cần thiết để bắt đầu. Người dân trong vùng quy hoạch các dự án này gặp rất nhiều vấn đề khó khăn như không thể sửa chữa, xây dựng nhà cửa, không được vay vốn ngân hàng.

Ông Đính nói nếu không dùng biện pháp thu hồi đất thì nhiều dự án sẽ rất khó triển khai. Phương án thứ nhất chưa được thực hiện đầy đủ việc xác định giá thị trường - yếu tố đảm bảo thỏa mãn lợi ích giữa các bên. Hoặc nếu triển khai đầy đủ và có hiệu lực thi hành thì ít nhất phải đến giữa năm 2024 khi Luật Đất đai có hiệu lực, sau đó thêm 3 năm nữa dự án mới thực sự triển khai thì nguồn cung đất nền mới phong phú và đa dạng hơn.