Để tránh mất tiền, nhà đầu tư cần làm gì khi mua nhà mặt phố?

Nhà đầu tư có xu hướng “lui quân” về các bất động sản tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, dù đầu tư ở phân khúc nào thì nhà đầu tư vẫn khó tránh khỏi những rủi ro không lường trước, và cái giá họ phải trả chính là số vốn họ bỏ ra, và những gì nhận lại được chính là kiến thức và kinh nghiệm.

Chồng đủ số tiền mua nhà nhưng không được sang tên

Người mua được căn nhà có kiến trúc khá đẹp và những ngôi nhà xung quanh được xây dựng kiên cố. Khu vực có dân trí tốt, chủ nhà bán căn nhà với giá ưu đãi khi giảm tới 600 triệu. Quả là một giao dịch có lời đúng không nào?

Sau khi ký hợp đồng mua bán, tiền mua nhà đã chồng đủ, người mua chỉ giữ lại số tiền vừa đủ đóng thuế cho chủ nhà. Nhưng khi nộp hồ sơ sang tên thì bị từ chối với lý do: Nhà ở chỗ này nhưng tọa độ vị trí thể hiện trên sổ chủ quyền lại nằm ở chỗ khác. Kiểm tra lại với các cơ quan nhà nước thì sổ chủ quyền không phải sổ giả, mà đây là sai sót của cơ quan nhà nước khi cấp sổ ban đầu.

Một trường hợp tương tự, miếng đất được tìm mua có vị trí đẹp, thuận tiện kết nối đến Bệnh viện Ung bướu và Metro. Chủ nhà cũng kẹt tiền nên giảm giá nhà từ 7 tỷ xuống 6,6 tỷ. Nhà đầu tư đánh giá đây là khu vực tiềm năng vì tiệm cận với đường vành đai 3 và tuyến Metro, nên quyết định xuống tiền.

Lần này, thông tin tọa độ trên sổ chủ quyền đã khớp với vị trí mua bất động sản. Tuy nhiên, khu vực này đang bị lệch ranh lộ giới so với thông tin thể hiện trên sổ chủ quyền. Khi có cơ quan nhà nước xuống kiểm tra vị trí, một phần đất bị dư ra ngoài lộ giới. Do đó, hồ sơ sang tên bị ngưng lại chờ cơ quan nhà nước xử lý.

Mua nhà giảm giá vẫn bị hớ giá cao

Một căn nhà 3 tầng nằm trong khu vực dân cư ổn định, tuy nhiên diện tích nhỏ (khoảng 25m2) đang được bán gấp với giá 4,5 tỷ - mức giá rao bán đã được giảm 500 triệu. 

Tuy nhiên, khi người mua tìm hiểu qua một số môi giới thân thiết, được biết giá căn nhà này chỉ tầm 4 tỷ, nếu cảm thấy thích hợp thì có thể mua với mức giá là 4,2 tỷ. Kiểm tra định giá nhanh tham khảo thì giá căn nhà rơi vào khoảng 3,9 tỷ. Như vậy, nếu không tìm hiểu sâu hơn thì người mua sẽ bị mua hớ từ 300 - 500 triệu đồng, mặc cho thông tin chủ nhà rao bán đã giảm 500 triệu.

Mua nhà trong khu quy hoạch đất ở (thổ cư), nhưng bị hạn chế xây dựng

Nhà đầu tư N được giới thiệu một căn nhà có vị trí đắc địa, nằm ngay lõi trung tâm thành phố. Dù tỷ suất lợi nhuận cho thuê trên giá trị tài sản chỉ 2%/năm (giá trị tài sản rao bán là 60 tỷ, tiền thuê nguyên căn là 100 triệu/ tháng), nhưng nếu có thể sở hữu căn nhà thì việc mở rộng các mối quan hệ làm ăn cũng sẽ trở nên thuận tiện hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, căn nhà xuất hiện 2 vấn đề. Thứ nhất, khi định giá tham khảo nhanh thì tài sản chỉ khoảng 50 tỷ, trong khi người bán là người có cái tôi lớn, khó đàm phán. Thứ hai, vị trí khu đất được quy hoạch là đất phức hợp, loại hình để dành phát triển dự án, có thể sẽ bị hạn chế về xây dựng (chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn). Nhà ở và công trình khác được xây trên đất hỗn hợp không được công nhận là tài sản riêng. Trong trường hợp địa phương chuyển đổi quy hoạch thì những khu đất này hoàn toàn có thể bị thu hồi. Nếu thu hồi làm dự án thì giá đền bù cũng tiệm cận giá thị trường, tuy nhiên, đầu tư thì không bao giờ là chắc chắn 100%.

Giải pháp

Phần lớn người bán đều biết các nhược điểm nhà/ đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho môi giới, người mua. Mà môi giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tầm để hỗ trợ người mua. Họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng. Do đó, khi mua bất động sản, người mua không nên tin 100% những gì người bán và môi giới cung cấp, hãy tự tìm hiểu sâu hơn để bảo vệ ví tiền của mình.

Thứ nhất, kiểm tra đầy đủ thông tin trên sổ chủ quyền, đặc biệt là thông tin về tọa độ nhà. Nếu trong sổ chủ quyền có các ghi chú về các hồ sơ kèm theo như bản vẽ hiện trạng vị trí thì yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ.

Thứ hai, kiểm tra đầy đủ các thông tin “ngoài” sổ chủ quyền. Đừng quan tâm định giá ngân hàng của bên bán là bao nhiêu, và cũng đừng quan tâm số tiền ngân hàng đang cho bên bán vay là bao nhiêu, hãy chủ động tự kiểm tra lại giá. Ngoài định giá tham khảo, một số thông tin khác cũng cần được quan tâm: chỉ tiêu thông số cấp phép xây dựng, thông tin ngăn chặn giao dịch, giá trị bất động sản theo khung giá nhà nước (với các bất động sản có khả năng thu hồi làm dự án).

Thứ ba, kiểm tra nhanh thông tin quy hoạch trực tuyến tại các ứng dụng và các trang cung cấp thông tin quy hoạch. Các nhà đầu tư có thể tham khảo tại trang web của Dân Đầu Tư để có thêm nhiều thông tin về các bất động sản thông qua bản đồ quy hoạch.

Nguồn tham khảo: cafef.vn