Có nên tiếp tục “lướt sóng” với thị trường BĐS hiện tại?

Trong thời gian gần đây, hầu hết các nhà đầu tư đều nhận thấy rõ sự khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam. Cũng có không ít các nhà đầu tư hoang mang, không biết nên đầu tư theo hướng nào để có thể đem tới lợi ích trong tương lai. Bài viết dưới đây của Dân Đầu Tư sẽ tổng hợp những thông tin về thị trường cũng như hướng đầu tư được giới chuyên gia nhận định là phù hợp với hiện tại.

Đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp phải những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý. Những vấn đề này đã tác động tới lòng tin của khách hàng và sự vận hành ổn định, bền vững của thị trường. Đây cũng là thị trường đóng vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu (công nghiệp, du lịch, dịch vụ,...), việc thị trường đi xuống cũng khiến cho tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế bị chững lại.

Nút thắt thị trường BĐS

Vướng mắc pháp lý

Thời gian vừa qua, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực bất động sản như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị quyết 08/2023/NĐ-CP sửa đổi và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; Quyết định số 388/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 và Nghị định số 10/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó có nội dung quan trọng mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho sản phẩm căn hộ du lịch.v.v.

Vấn đề cung - cầu và giá cả

Do vướng mắc pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội… Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân.

Nguồn vốn có hạn

Nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tính tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoản 33% (theo NHNN, Bộ Xây dựng).

Trong đó, vốn tư nhân đầu tư vào ngành này giảm khá mạnh khi số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới trong quý vừa qua là 940 doanh nghiệp, giảm 63%; vốn đăng ký 53.000 tỷ đồng (giảm 60,5%); hơn 800 doanh nghiệp hoạt động trở lại (giảm 2,6%) so với cùng kỳ 2022.

Nhà đầu tư nên đầu tư vốn có tầm nhìn trung và dài hạn

Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Trước hết là từ tình hình vĩ mô khi chính trị thế giới vẫn đang phức tạp với cuộc chiến Nga - Ukraine chưa biết khi nào kết thúc, kéo theo nguy cơ suy thoái kinh tế ở mức độ nhẹ; lạm phát ở nhiều quốc gia vẫn duy trì ở mức rất cao.

Kinh tế trong nước cũng không tránh khỏi ảnh hưởng GDP quý 1/2023 tăng chỉ 3,32% - thấp thứ 2 trong 10 năm gần đây, điều này sẽ tác động tới thị trường.

Thứ hai là các chính sách liên quan đến pháp lý, tác động cung - cầu, và nguồn vốn. Như đã nêu ở trên, hầu hết đây là vấn đề mà nhiều doanh nghiệp gặp phải. Mặc dù Chính phủ cũng đã có những biện pháp nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản, tuy nhiên phải mất một thời gian dài để các chính sách thực sự có hiệu quả.

Về giá bán, theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam, giá thứ cấp sụt giảm ở hầu hết các phân khúc. Cụ thể, đất nền giảm giá từ 10 - 14%; căn hộ chung cư giảm giá từ 6 - 17%; giá nhà phố/ biệt thự giảm từ 10 - 25%.

“Tuy nhiên, nhiều dự án giảm giá tới 40 - 45% tại cả thị trường thứ cấp và sơ cấp nằm ở 2 nhóm chính là nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn và người mua tại những dự án vướng mắc pháp lý. Thậm chí, tại một số dự án giảm tới 50% vẫn không có thanh khoản, có thể dẫn đến tình trạng không biết giá trị thị trường cận biên ở mức nào”, ông Thắng nói.

Việc giảm giá bán còn làm phát sinh tâm lý “chờ đáy”, người có tiền cũng chưa mua ngay chờ đợi giảm nữa. “Bên cạnh đó là việc người mua mất niềm tin vào một số chủ đầu tư hay nhà đầu tư có ý định mua nhưng lãi suất cao nên còn chần chừ. Tất cả lại quay lại bài toán quay vòng chờ đợi khiến cung cầu không chạm nhau”.

Với những yếu tố trên, ông Thắng đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư nên đầu tư số vốn của mình trung và dài hạn để kiếm lời. “Thị trường đã qua giai đoạn lướt sóng, người mua phải chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn. Đây cũng là yếu tố thúc đẩy sự bền vững của thị trường. Đồng thời cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính, cân đối giữa vay và trả nợ”.