“Cày cuốc” 169 năm để sở hữu nhà mặt phố tại Hà Nội và HCM

Để có thể mua được một căn nhà tại Thủ đô hay tại TP. HCM, người dân phải nỗ lực làm việc tới 169 năm, với giả thuyết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà. Trong khi đó, nếu người dân có việc làm và cuộc sống ổn định thì cũng phải dùng tới hơn 20 năm để có cho mình căn hộ chung cư đầu tiên.

Bản tin cho thấy trong hai tháng đầu năm nay, nhu cầu thuê BĐS tăng cao trong khi nhu cầu mua BĐS giảm trừ căn hộ chung cư.

Giá bán và cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM đang tiếp tục tăng. Giá bán bình quân các loại nhà ở Hà Nội hiện là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố, một căn biệt thự có giá 17,8 tỷ đồng/căn, nhà riêng là 6,3 tỷ đồng/căn. Đối với căn chung cư, giá bán trung bình là 3,1 tỷ đồng một căn.

Thu nhập trung bình ở Hà Nội vào năm 2023 là 135 triệu đồng (khoảng 7.000 USD). Trung bình một người sẽ mất 169 năm để có căn nhà mặt phố, 132 năm để sở hữu ngôi nhà của riêng mình và 47 năm để mua một căn. Bạn sẽ mất 2-3 năm để mua một căn hộ.

Tại TP. HCM, giá bán nhà trung bình khoảng 25 tỷ đồng. Giá trung bình cho mỗi biệt thự là 24 tỷ đồng, tương đương 162 năm thu nhập. Giá cho một ngôi nhà riêng là khoảng 7,9 tỷ đồng, tương đương với 53 năm thu nhập. Và các căn hộ được rao bán với giá rẻ, trung bình 3,5 tỷ đồng một căn. Điều này tương đương với 24 năm thu nhập.

Năm 2023, ước tính thu nhập bình quân của người lao động tại TP. HCM là 148 triệu đồng. Vì vậy, điều quan trọng là người dân cần có kế hoạch gia tăng thu nhập để sớm mua được nhà thay vì chờ giá nhà giảm sâu, bởi việc mua nhà ở các đô thị lớn sẽ ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Giá thuê căn hộ trung bình tại Hà Nội và TP. HCM tăng lần lượt 8% và 4% trong nửa cuối năm 2022, trong khi mặt bằng giá căn hộ không giảm. Điều này xảy ra mặc dù thanh khoản vẫn gặp nhiều rào cản. Giá căn hộ tăng mạnh nhất (9-16%) được ghi nhận ở dòng sản phẩm trung cấp tại Hà Nội, trong khi giá tại TP. HCM tăng từ 3-6% với phân khúc trung và cao cấp.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Luật nói rằng thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và thời gian tòa nhà đã được sử dụng. Khi tòa nhà bị phá bỏ, chủ sở hữu được giữ mảnh đất nơi có tòa nhà nhưng phải trả chi phí xây dựng căn hộ mới tại đó. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là một ý kiến ​​hay vì nó sẽ giúp căn hộ có giá phải chăng hơn và dễ sửa chữa hoặc xây mới hơn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu đề xuất này được thực hiện, cần lưu ý nhiều vấn đề, như quyền tài sản, quyền lợi của người dân, thủ tục hành chính. Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch DVL, phó chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, đề xuất không nên sử dụng thuật ngữ “sở hữu căn hộ” mà nên thay thế bằng thuật ngữ “sử dụng”. Khách hàng bỏ tiền mua căn hộ nên có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được Luật Dân sự bảo vệ. Chỉ đến khi tài sản không còn thì mới mất quyền sở hữu. Ông Chung cũng lưu ý, quy định về thời hạn sở hữu căn hộ là vấn đề cần xem xét, đưa vào tổng thể các quyền tài sản, đảm bảo tuân thủ pháp luật, về xây dựng nhà đất.

Nếu thành phố giới hạn thời gian người dân được sở hữu căn hộ sẽ khiến các cơ quan chính quyền khó quản lý tài sản hơn. Điều này sẽ khiến giá căn hộ ở những khu vực đẹp hơn tăng lên, ảnh hưởng đến ưu tiên phát triển nhà ở loại hình chung cư của thành phố. Quy định về quyền sở hữu căn hộ cũng tạo thêm nhiều thủ tục giấy tờ cho chủ sở hữu. Điều này có thể gây khó khăn cho người dân trong quá trình gia hạn căn hộ của mình.

Trong đợt lấy ý kiến, góp ý cuối cùng cho dự thảo luật đất đai sửa đổi vừa qua, các vấn đề được tập trung lấy ý kiến xoay quanh: bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường; bồi thường, giải phóng mặt bằng; cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai hướng tới quy trình minh bạch hơn, mang lại hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp. 

Định giá đất là quá trình xác định giá trị của nó dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất, mức độ sinh lợi, loại cơ sở hạ tầng hiện có và các yếu tố khác. Ở Việt Nam, việc xác định này vẫn diễn ra theo cơ chế hai giá, trong đó giá đất dựa trên bảng giá đất của nhà nước và giá thị trường. Tuy nhiên, bảng giá đất của Nhà nước luôn thấp hơn 60% so với giá thị trường nên để đảm bảo giá thị trường chính xác, cần có cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường tại các địa phương, cũng như cập nhật các quy định về cách xác định giá đất. Ngoài ra còn có các quy định yêu cầu chủ đất cung cấp thông tin thị trường để nó có thể chính xác. Tuy nhiên, hiện tại thông tin này không phải lúc nào cũng chính xác, do sự biến động của thị trường.

Các vướng mắc hiện nay vẫn xoay quanh việc giải quyết hài hòa mối quan hệ và kỳ vọng giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp. Để có thể xác định được giá đất thị trường hợp lý, từ phía người dân họ có thể không đồng tình với đơn giá đền bù mà cơ quan Nhà nước đưa ra. Giá này thường được xác định theo hệ số điều chỉnh trong bảng giá đất của nhà nước, thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Một số người dân cũng cho rằng, đơn giá bồi thường chưa ghi đầy đủ ý kiến ​​của người dân.

Vấn đề thứ hai là doanh nghiệp phát triển BĐS cần Nhà nước ấn định tiền sử dụng đất theo thị trường. Nhưng hiện nay, yếu tố thị trường chưa được tính kỹ khi định giá đất. Điều này đã dẫn đến mức phí được đặt quá cao, gây khó khăn cho các doanh nghiệp mới bắt đầu.

Một số chuyên gia cho rằng, cần phải công khai giá đất để mọi người hiểu được giá trị thị trường là bao nhiêu, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, làm giá. Đây là một trong những yêu cầu để vận hành nền kinh tế mở.

Có một số vấn đề về cách định giá đất đai hiện nay ở Việt Nam khiến chính phủ bị thất thoát tiền. Giá đất nên dựa trên giá thị trường, nhưng điều này không phải lúc nào cũng có thể thực hiện được. Để khắc phục vấn đề này, giải pháp tối ưu nhất là để các tổ chức độc lập xác định giá đất, giá đất sẽ dựa trên giá thị trường. Điều này sẽ đảm bảo rằng giá của chính phủ là chính xác và không có tham nhũng hoặc thất thu.

Ở nhiều quốc gia cho thấy nơi nào thông tin đất đai được chia sẻ công khai minh bạch người dân có cơ hội cho ý kiến vào các dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảng giá đất thì nơi đó sẽ kiểm soát tốt hơn nguy cơ tham nhũng liên quan đến đất đai, giảm thiểu những bức xúc liên quan đến đất đai và từ đó củng cố niềm tin trong dân chúng với chính quyền. 

Bảo đảm quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất

Luật đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến ​​trên toàn quốc. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - Lê Hoàng Châu cho biết, dự thảo luật đất đai sửa đổi bao gồm nguyên tắc đảm bảo người bị thu hồi đất có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, thể hiện nỗ lực của nhà lập pháp trong việc bảo đảm quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, quy định này còn chung chung, thiếu hướng dẫn thực hiện cụ thể bởi muốn thực sự đảm bảo đời sống người dân hậu thu hồi đất thì các khu tái định cư phải được chuẩn bị đầy đủ cả về cơ sở hạ tầng cũng như phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân bao gồm những vấn đề về chỗ ở sinh hoạt và tâm lý. Những khu tái định cư phải được chuẩn bị trước, có hạ tầng cần thiết (đường, điện, nước…) để người dân yên tâm sinh sống. Điều quan trọng nữa là phải nghĩ đến nhu cầu của người dân, bao gồm những thứ như trường học, bệnh viện, khu mua sắm và giải trí.