Các nhà đầu tư đã kiếm lời trong 10 năm, không cần quá lo khi khó khăn chỉ mới bắt đầu

Ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc nhận định tổng quan về bức tranh bất động sản ở Việt Nam: Thị trường bất động sản không “đóng băng” khi giao dịch vẫn diễn ra. Giá ở một số phân khúc đã giảm xuống, nhưng không phải lúc nào điều đó cũng đúng với toàn bộ thị trường. Luôn có những công ty thu hẹp quy mô, và đó chỉ là cách thị trường hoạt động.

Ông nghĩ như thế nào khi có nhiều ý kiến cho rằng nửa cuối năm 2022 thị trường bất động sản sẽ “đóng băng” hoặc “ngủ đông”?

Mặc dù hiện tại thị trường đang khó khăn nhưng vẫn có những điểm sáng. Chẳng hạn với Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi vẫn bán được hàng dù sản lượng thấp hơn khoảng 40-50% so với khi thị trường tốt. Còn tại các dự án căn hộ như Masteri Heights, Hoàng Thành Pearl, Imperia Smart City,... đội ngũ kinh doanh đã chốt các giao dịch chỉ trong một tuần đối với những căn hộ có giá trị cao. Vì vậy, không phải là thị trường đang đóng băng. Nhưng nhiều người đang lo lắng thái quá rằng “Thị trường BĐS đang khủng hoảng trầm trọng”.

Nhiều người đang nói về việc bán bất động sản ngày nay khó khăn như thế nào và họ cho rằng thị trường đang đóng băng. Nhưng thực ra, thị trường luôn thay đổi, và vẫn luôn có tính thanh khoản, tuy nhiên nhu cầu về bất động sản đã giảm khoảng 40-45% so với thời điểm tốt.

Nguyên nhân chính nào dẫn đến tình trạng thị trường giảm mạnh tính thanh khoản như vậy?

Ngân hàng hết room cho vay nên khó cho khách hàng có nhu cầu vay. Điều này có nghĩa là những người muốn mua nhà không đủ tiền để làm như vậy. Những khách hàng muốn sở hữu bất động sản cần có “tiền tươi” hoặc lịch sử tài chính tốt mới có thể vay từ ngân hàng.

Nếu như trước đây, bên tôi trung bình mỗi tuần nhận được 10-20 bộ hồ sơ giải ngân thì nay con số này giảm xuống còn 5-6 bộ. Nói cách khác, số chứng từ được thanh toán, dòng tiền của ngân hàng giảm tới 60%.

Ông nghĩ sao về tình trạng rớt giá trên thị trường bất động sản hiện nay?

Một số người tin rằng thị trường gần đây đã trải qua rất nhiều tổn thất, với giá giảm rất đáng kể. Tôi nghĩ điều quan trọng là phải hiểu rằng không phải tất cả các phân khúc thị trường đều giống nhau và một số bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi sự biến động của thị trường so với những phân khúc khác.

Về việc giá các căn hộ giảm trên thị trường, tôi không thấy điều đó. Giá chỉ giảm ở một số dự án cá biệt. Tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá với giá neo cao kỷ lục.

Về chiết khấu đầu tư sâu cho người mua nhà, hiện nay phần lớn khách hàng phải sử dụng vốn tự có. Nhiều nhà phát triển cung cấp các thông lệ vốn chủ sở hữu rất tốt cho khách hàng, chẳng hạn như giảm giá bất động sản trực tiếp. Việc chi phí của khoản vay rất cao do thủ tục rườm rà, mất thời gian, mức phí có thể lên tới 5-6%. Thay vì chủ đầu tư phải bao cấp chi phí này như trước đây, thì họ đã biến nó thành một khoản chiết khấu cho khách hàng. Do đó, những người có tiền mặt sẽ có lợi thế hơn những người vay tiền để mua căn hộ. 

Thị trường chung cư Hà Nội luôn có nhu cầu cao nhưng nguồn cung chỉ có hạn. Giá các căn hộ tại đây không quá cao nhưng cũng ở mức không hạ giá.

Trong 2-3 năm tới, Hà Nội vẫn khan hiếm căn hộ chung cư. Do đó, chúng ta không thể đánh đồng việc giảm giá của một dự án với việc thị trường giảm giá. Theo thống kê từ batdongsan.com cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội thực tế đã tăng 20% trong vòng một năm qua. Tại TP.HCM tình hình cũng tương tự - khan hiếm căn hộ mới nhưng nhu cầu luôn ở mức cao.

Ở các thị trường tỉnh, như Bắc Ninh, Bắc Giang, chúng tôi bán căn hộ đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội. Mới đây, một dự án nhà ở xã hội tại Bắc Giang đã bán hết 300 căn trong vòng 3 tuần. Điều này cho thấy thị trường nhà đất vẫn rất sôi động và không cần quá lo lắng.

Giá thuê nhà thực, chẳng hạn như căn hộ, tiếp tục tăng. Do đó, không thể phủ nhận nhu cầu của thị trường bằng 0 trong khi khối lượng giao dịch là 50% thời điểm trường tốt.

Đôi khi có những sản phẩm được giảm giá vì chúng không phục vụ cho nhu cầu thực sự. Ví dụ, các mảnh đất hoặc sản phẩm không tạo ra thu nhập. Những phân khúc này thường rẻ hơn, nhưng điều đó không có nghĩa là chúng không tốt. Họ có thể không kiếm được tiền, nhưng họ cũng có thể khiến chủ đất mắc nợ nếu họ sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh hiện đang gặp một số khó khăn. Những khó khăn này bao gồm các tác động pháp lý và hậu COVID-19, cũng như việc sản phẩm này không tạo ra thu nhập khi không có khách thuê. Nhà đầu tư còn phải bỏ tiền bảo trì, trả lãi cho bất động sản đã khiến loại thị trường này đóng băng, bị hạ giá thực. Tuy nhiên, bất chấp những thách thức đó, du lịch Việt Nam đang dần hồi phục nên bất động sản có thể bắt đầu hồi phục trong thời gian tới.

Khi các ngân hàng tăng lãi suất, điều này khiến người dân khó vay tiền mua nhà hơn bởi họ có thể phải trả lãi suất cao hơn. Nếu lãi suất tăng quá cao, một số người sẽ phải bán nhà hoặc chuyển đổi bất động sản của mình. Những người mua bất động sản bị tích lũy thì không bị tác động bởi đây là các sản phẩm đầu tư lâu dài.

Việc thu hẹp quy mô, cắt giảm nhân sự, giảm lương tại một số các doanh nghiệp liệu có phải là tín hiệu tiêu cực với thị trường?

Để nhìn thấy mọi thứ ở đâu trong bóng tối, chúng ta phải biết ánh sáng ở đâu. Đôi khi rất dễ nhận thấy điều này khi thị trường tốt, bởi vì nhiều công ty đang mở rộng và có nhiều việc làm hơn, tuy nhiên, chất lượng lao động không đảm bảo. Khi thị trường đi xuống, việc các công ty, văn phòng đóng cửa, hoặc giảm quy mô là chuyện dễ hiểu.

Quy luật thị trường là một lực lượng tự nhiên ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế mạnh, bất động sản sôi động và các doanh nghiệp mở rộng. Ngược lại khi nền kinh tế suy yếu, giao dịch bất động sản giảm, doanh nghiệp thu hẹp quy mô và việc làm bị cắt giảm. Đây là một quy luật khó tránh khỏi.

Đối với Đất Xanh Miền Bắc cũng vậy, việc cắt giảm nhân sự tại một số chi nhánh, văn phòng là chuyện bình thường. Bởi đây là quy luật của kinh tế.

Nhưng chúng ta thấy gì trong bối cảnh thị trường khó khăn? Cái khó tạo nên sự chuyên nghiệp cho người kinh doanh và đầu tư bất động sản. Khó khăn đánh giá lại năng lực của toàn bộ thị trường, từ môi giới đến chủ đầu tư, khách hàng, thị trường tài chính và dòng vốn bất động sản.

Thị trường sẽ thay đổi theo thời gian và điều đó sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển trong tương lai. Không có gì phải sợ khi thị trường chững lại hoặc đi xuống, vì đây là một bước đi đúng hướng để thị trường phát triển mạnh hơn trong tương lai.

Như ông vừa nói, thị trường bất động sản dường như vẫn vận động bình thường và đó là quy luật tất yếu, hiển nhiên?

Tôi không phủ nhận rằng có thể khó thăng tiến trên thị trường, nhưng tôi không nghĩ cần phải lo lắng quá nhiều về việc đối khi phá sản hay thay đổi nghề nghiệp. Vấn đề thực sự là mọi người đang quá lo lắng về những thăng trầm thường xuyên của thị trường.

Ví dụ, khi các ngân hàng có dư địa tín dụng, họ bơm rất nhiều tiền vào thị trường. Nếu bơm quá nhiều vào thị trường, họ phải siết chặt lại. Việc thắt chặt tới một mức độ nhất định để đảm bảo tính an toàn cho thị trường tài chính và ngân hàng giúp họ giảm thiểu rủi ro.

Một số người lo ngại thị trường sẽ trải qua một đợt sụt giảm tương tự giai đoạn 2011-2013. Tuy nhiên, nhìn lại, rõ ràng những người ở lại thị trường trong thời gian đó được kiếm được lợi thế lớn.

Năm 2011, chúng tôi mới bắt đầu hoạt động tại miền Bắc. Những chúng tôi kiên trì làm việc, và bây giờ chúng tôi vẫn đang hoạt động hiệu quả ở lĩnh vực này. Thị trường trải qua chu kỳ khoảng 10 năm, sau khủng hoảng thị trường thường có bước tăng trưởng.

Chúng tôi đã có một thời gian dài phát triển và năm này sẽ rất khó khăn. Tuy nhiên, nó không tệ, bởi vì 10 năm làm việc tốt có nghĩa là chúng ta vẫn đang ở trong tình trạng tốt. Nếu ai đó mất tiền trong năm khó khăn, đó không phải là ngày tận thế của họ. Họ vẫn có thể bán bất động sản với giá thấp hơn, bởi họ đã thu được lợi nhuận lớn trong 10 năm qua. Vì vậy, đừng quá lo lắng, cuối cùng mọi thứ sẽ ổn thôi.

Thị trường luôn thay đổi và khó có thể theo kịp với nó. Nhưng về lâu dài, nó thường tăng lên. Tuy nhiên, đôi khi nó đi xuống và điều đó không sao cả bởi nó vẫn đang vận hành đúng quy luật. Những các nhà đầu tư muốn có lợi nhuận mọi lúc, thì đâu còn là thị trường?

Ông có đánh giá gì về tâm lý chờ “bắt đáy” bất động sản?

Tâm lý người dân luôn chờ đợi thị trường đi xuống để kiếm lời. Nhưng không ai biết đâu là đáy. Chẳng hạn năm 2012-2013, người ta cho rằng bất động sản sẽ tiếp tục giảm, cuối cùng họ chẳng biết đáy ở đâu. Trước khi họ có thể mua, giá bất động sản đã tăng trở lại. Vậy nên nhà đầu tư cần xác định lại nhu cầu của mình.

Nếu bạn muốn mua bất động sản, đây là thời điểm tốt để làm điều đó vì thị trường đang khó khăn. Điều này có nghĩa là bạn có thể có được một thỏa thuận tốt về tài sản. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhớ là không phải lúc nào cũng dễ kiếm tiền trên thị trường bất động sản, vì vậy bạn không nên tiêu hết số tiền của mình vào việc mua bán này. Bạn cũng nên xem xét đầu tư tiền của mình theo những cách khác, chẳng hạn như thuê hoặc vay để mua.

Tiếp theo, nguồn cung thực tế của thị trường vẫn thấp, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế. Bạn thậm chí có thể thuê một ngôi nhà trong hẻm hoặc nhà phố. Loại hình này vẫn được định giá tốt vì tạo ra dòng tiền từ nhu cầu thuê tăng cao. Bởi sau dịch, nhiều người đã đi làm trở lại và cần tìm nơi ở. Tuy nhiên, số lượng giao dịch chỉ chậm hơn một chút so với năm ngoái. Điều này có nghĩa là mọi người đang mua bán nhà bình thường.

Ông có nghĩ rằng những khó khăn hiện tại trên thị trường bất động sản sẽ tiếp tục?

Nhiều người dự đoán rằng thị trường hiện tại sẽ thiệt hại hơn so với giai đoạn trước. Nhưng có lẽ, trên thực tế, đây là một cuộc khủng hoảng tâm lý. Bởi vì thị trường trong nước và nền kinh tế Việt Nam đang tốt hơn so với 10 năm trước, đây thực sự có thể là thời điểm tốt để đầu tư.

Năm 2011-2012, kinh tế Việt Nam chỉ tăng trưởng 2-3%. Nhưng vào năm 2022, nó được dự đoán sẽ tăng 7%. Và người ta cũng dự đoán rằng năm 2023, nền kinh tế Việt Nam sẽ tăng trường rất tốt. Điều này là do tình hình tài chính của đất nước rất tốt và nước ta đang tham gia nhiều các hiệp định thương mại quốc tế.

Cuộc khủng hoảng hiện nay là một vấn đề về tâm lý bởi một số doanh nghiệp đã phá sản và một số người đã thua lỗ. Nhưng nền kinh tế nói chung là mạnh mẽ và nó sẽ tiếp tục hoạt động như vậy.

Cuộc khủng hoảng kinh tế hiện nay đang diễn ra theo chu kỳ ngắn hơn so với chu kỳ từng xảy ra vào năm 2011-2012. Điều này có nghĩa là các vấn đề đến nhanh và qua nhanh. Nhà đầu tư vẫn nên thận trọng và cân nhắc ưu nhược điểm giữa các phân khúc. Đối với người mua thực, đây là thời điểm tốt để mua khi có nhiều cạnh tranh về sản phẩm nhưng nhu cầu vẫn mạnh.

Năm tới, các ngân hàng sẽ có nhiều khả năng cho bạn vay hơn. Các tiêu chuẩn tín dụng đặt ra mỗi năm sẽ tiếp tục thay đổi cho tới khi đạt đến giới hạn. Sau đó, khả năng cung cấp tín dụng sẽ ít hơn.

Phân khúc nào sẽ là điểm sáng của bất động sản năm 2023?

Đầu tiên phải nhìn thị trường ở góc độ cung cầu. Thứ hai, chúng ta phải đưa ra đánh giá rõ ràng về các phân khúc. Đúng, có những phân khúc khó khăn, nhưng vẫn có những phân khúc hoạt động tốt chứ không phải cả thị trường đóng băng và tụt dốc.

Năm 2023, tiếp tục có giao dịch tại các chung cư được thiết kế hướng đến nhu cầu nhà ở thực. Tiếp theo, có những căn nhà phố vừa để ở vừa để kinh doanh, nhưng những giao dịch này khó khăn hơn do giá bất động sản cao và cần nguồn tài chính lớn. Cuối cùng, đất nền là một khoản đầu tư có thể mang lại lợi tức đầu tư, nhưng chúng khó mua hơn các loại bất động sản khác.

Phân khúc nghỉ dưỡng sẽ khởi sắc trong năm 2023 khi COVID-19 không còn là nỗi sợ hãi và người dân được tự do đi lại. Đây là một thông tin đáng mừng, bởi du lịch Việt Nam thời gian gần đây tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng của Việt Nam thấp hơn Malaysia, Thái Lan và Singapore.

Khi Nhà nước có chính sách nâng cao thu hút du lịch, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài đến Việt Nam nghỉ dưỡng. Điều này sẽ làm tăng nhu cầu về tài sản cho thuê trong ngành du lịch và điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên thanh khoản hơn. 

Trung Quốc đang mở của biên giới, điều này sẽ mang lại lợi ích lớn cho ngành du lịch Việt Nam. Sở dĩ như vậy là do lượng khách Trung Quốc du lịch Việt Nam rất đông.

Bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản trong dự báo của ông cho năm 2023 là gì?

Thị trường không trở nên tồi tệ hơn, nhưng cũng không phải quá tốt.

Thứ nhất, nền kinh tế thế giới đang gặp khó khăn. Nền kinh tế Việt Nam không vẽ nên một bức tranh màu hồng, nhưng chắc chắn nó cũng không phải bức tranh trầm lắng. Kinh tế Việt Nam tiếp tục cho thấy những tín hiệu khả quan. Chính phủ Việt Nam rất tích cực ký kết các hiệp định thương mại. Nhờ đó, hoạt động xúc tiến kinh doanh được thúc đẩy mạnh mẽ.

Sự biến động trên thị trường tài chính chỉ tồn tại trong thời gian ngắn và lãi suất tại một số ngân hàng đã giảm xuống. Tôi không chắc về con số chính xác, nhưng có vẻ tỷ lệ cho vay thấp hơn tỷ lệ người dân gửi tiền vào hệ thống ngân hàng hiện nay.

Thị trường tài chính đang bắt đầu cải thiện. Điều này là do các công ty nước ngoài đang mua chứng khoán từ Việt Nam, điều này cho thấy các công ty sản xuất trong nước vẫn đang phát triển và có tiềm năng tốt. Trong lĩnh vực bất động sản, nhà đầu tư nước ngoài đang chờ thị trường tạo đáy để mua quỹ đất, sở hữu cổ phần tại các công ty bất động sản tại Việt Nam.

Năm tới, nền kinh tế cả nước sẽ tăng trường khoảng 6-7%, điều này dựa trên mục tiêu tăng trưởng mà Quốc hội đặt ra. Đầu tư nước ngoài - FDI đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây. Nền kinh tế sẽ bắt đầu phục hồi vào đầu năm tới.

Cảm ơn ông đã chia sẻ!