Bất động sản tại các nước giàu cũng gặp khó?

Không chỉ Việt Nam, mà tại một số quốc gia giàu có trên thế giới, tình hình bất động sản cũng gặp rất nhiều khó khăn bởi các tác động đến từ nền kinh tế mà nó còn bị ảnh hưởng lớn từ sự tăng giảm lãi suất đến từ các ngân hàng trung ương.

Bất động sản được dự đoán tăng trưởng không ngừng sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007 - 2009, và doanh số bán hàng tăng cao do lãi suất cho vay thấp. Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại, tình hình bất động sản trên thế giới đã có nhiều sự thay đổi rất lớn.

Trong năm qua, doanh số bán bất động sản tại một số nước phát triển như Mỹ, New Zealand đã có sự sụt giảm, bởi các ngân hàng trung ương bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ mạnh nhất trong bốn thập kỷ trở lại đây. Ngoài ra, ở nhiều thị trường, giá cả hiện tại đang đi “không đúng hướng” so với kỳ vọng của các chủ sở hữu.

Sau khi nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, phần lớn các ngân hàng trung ương đã có dấu hiệu làm chậm quá trình tăng lãi suất. Với động thái này, nhiều người trong ngành bất động sản tự đặt ra câu hỏi liệu tình trạng “tồi tệ” có sớm kết thúc hay không?

Vào tháng 3/2023, cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Ngân hàng Trung ương Anh đều tăng lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm. Ngoài ra, nhiều chuyên gia phân tích cho rằng, trong năm nay có lẽ sẽ có thêm 1 lần tăng lãi suất nữa.

Tính đến nay, nhiều nền kinh tế vẫn đang cố gắng “chống đỡ” trước những chính sách của các ngân hàng trong việc vay vốn. Điều này đã khiến các nhà đầu tư và các chủ bất động sản hy vọng giá có có thể sớm chạm đáy, thị trường nhà đất sẽ bớt “khó khăn” sớm hơn dự kiến.

Tuy nhiên, để dự đoán thị trường trong thời điểm này vẫn còn sớm. Các khoản vay mua nhà thường có lãi suất cố định ở 1 số thị trường nhưng hầu hết đều chỉ được giữ trong khoảng thời gian tương đối ngắn.

Ở Anh, hầu hết các khoản vay mua nhà đều có thời hạn không quá hai năm. Trong năm nay, gần một nửa số người mua nhà sẽ phải chuyển sang kỳ hạn mới.

Hàng loạt các khoản tiền tiết kiệm trong thời kỳ đại dịch cũng được “rút ra” đáng kể. Nhiều cuộc khảo sát đã cho ra kết quả, một số hộ gia đình có thu nhập thấp ở khu vực đồng euro đã cạn kiệt phần lớn tiền tiết kiệm. 

Ở các quốc gia như Úc, Canada, New Zealand hay thậm chí là Thụy Điển, các ngân hàng trung ương tại những nước này đã nhanh chóng phản ứng với lạm phát. Họ chứng kiến giá nhà tăng vọt trong đại dịch, khi người mua tận dụng tín dụng giá rẻ.

Một số quốc gia chứng kiến giá nhà giảm, trong khi những quốc gia khác chứng kiến giá nhà giữ nguyên hoặc giảm một chút. Điều này là do các quốc gia khác nhau có chính sách khác nhau về cách đối phó với khủng hoảng tài chính. Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế OECD, tại Thụy Điển và New Zealand giá nhà đã giảm tới 14% so với mức đỉnh. Ở Úc trung bình giảm 9%. Ngân hàng trung ương của 1 số nước này đã không tăng lãi suất cho đến tháng 5, nhưng lại có các hộ gia đình bước vào giai đoạn có nhiều khoản nợ, ở mức trung bình hơn 200% thu nhập khả dụng ròng năm 2021.

Những quốc gia được đánh giá có thể thoát khỏi rủi ro nổi bật nhất phải kể đến Mỹ - nơi có lãi suất mua nhà thường kéo dài 2-3 thập kỷ. Điều này sẽ giúp người mua hạn chế ảnh hưởng từ việc lãi suất tăng. Cơ quan quản lý Mỹ đưa thúc đẩy chính sách lãi cố định để giảm rủi ro vỡ nợ của người vay sau cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt đầu vào năm 2007.

Goldman dự đoán rằng giá ở Hoa Kỳ sẽ giảm khoảng 5% trong vài năm tới, trong khi Pháp được dự đoán sẽ có mức giảm nhỏ hơn là 4%. Quốc gia này được hưởng lợi từ nợ hộ gia đình thấp, ở mức trung bình chỉ bằng 124% thu nhập khả dụng ròng 2021.

Cuối cùng là nhóm các nước “lưng chừng” - chưa ảnh hưởng nặng nhưng vẫn có. Các quốc gia như Vương quốc Anh đã chứng kiến nhà giảm 5%, nhưng điều này có thể trở nên tồi tệ hơn. Capital Economics cũng dự đoán giá nhà ở Anh sẽ phải giảm 12% để đạt mức thấp nhất. Điều này khiến cho một số chủ đầu tư trì hoãn việc xây dựng nhà mới hoặc treo thưởng tiền mặt để khuyến khích người mua.

Persimmon là một công ty xây dựng ở Anh, họ cung cấp các khoản thanh toán trả giúp 10 tháng nhằm kích thích nhu cầu trong nền kinh tế. Điều này cũng đang xảy ra ở các khu vực khác của châu Âu.

Liên đoàn Bất động sản Đức cho rằng chỉ có 245.000 căn hộ sẽ được hoàn thành ở Đức trong năm nay, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 400.000 của Chính phủ.

Thực tế là giá nhà ở các quốc gia giàu có đang giảm là do lãi suất hiện đang ở mức cao. Điều này có nghĩa là những người muốn mua nhà bây giờ phải chi trả các khoản vay đắt đỏ hàng tháng.

Theo Ngân hàng Hoàng gia Canada, nước nay là một trong những nơi mà giá nhà điều chỉnh sớm. Người mua nhà bình thường trung bình cần chi khoảng gần 70% thu nhập hộ gia đình trước thuế cho các khoản thanh toán tiền vay mua nhà, thuế bất động sản và hóa đơn tiện ích - tăng từ 46% vào đầu năm 2020. Thời gian này, giá nhà giảm khiến chủ sở hữu không hài lòng và cả những người mua cũng không khả dĩ hơn.