Bất động sản được gỡ khó nhờ Nghị định 10/2023/NĐ-CP

Chính phủ vừa qua đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP vào ngày 03/04 về sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5/2023. Theo đó, Nghị định 10 được giới chuyên môn và các cơ quan quản lý kỳ vọng sẽ giải quyết những vấn đề trọng yếu của ngành bất động sản.

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã được ban hành vào ngày 3/04 và sẽ bắt đầu có hiệu lực từ ngày 20/5/2023.

Nghị định 10 mang theo nhiều kỳ vọng về việc tháo gỡ những nút thắt hành chính đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản và ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này trong nhiều năm qua. Đây được coi là giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc trước mắt, ngắn hạn trong thi hành pháp luật đất đai, trước khi tiến tới giải pháp tổng thể là ban hành Luật Đất đai thay đổi.

Những điểm đáng chú ý của Nghị định 10

Đầu tiên, Nghị định 10 bổ sung Điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

“Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác,...”

Thứ hai, bổ sung Điều 17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: 

“Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền mặt bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật,..”

Thứ ba, bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: 

“Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, Khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.”

Thứ tư, bổ sung Điều 68a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: 

“Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư.

Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có nằm trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.

Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có)”

Thứ năm, bổ sung Điều 68b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: 

“Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.”

Cuối cùng, bổ sung khoản 4 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP: 

“Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Nghị định 10 mang theo nhiều kỳ vọng đối với thị trường bất động sản

Bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng

Nghị định 10/2023/NĐ-CP được các doanh nghiệp bất động sản cho là tháo gỡ được nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại.

“Hiện nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nên Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết.

Nghị định 10/2023/NĐ-CP chỉ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch. Điều này có nghĩa là Nghị định 10/2023/NĐ-CP không đồng bộ với Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định nguyên tắc chung về cấp giấy chứng nhận cho tất cả các công trình sử dụng vào mục đích để ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ.

Bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn

Quy định mới (Điều 68b) nêu rõ sau khi dự án được phê duyệt là nhà đầu tư tiềm năng, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư (dựa trên năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư) sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng. Điều này sẽ giúp rút ngắn thời gian khởi công dự án, đảm bảo tiến độ và chất lượng.

Thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư

Nghị định 10 cho nhà đầu tư thêm thời gian để thu hồi vốn đầu tư sau khi chấm dứt dự án. Điều này có nghĩa là, trong hầu hết các trường hợp, nhà đầu tư có thể tiếp tục sử dụng đất trong tổng thời gian 24 tháng sau khi dự án bị hủy bỏ. Trong thời gian đó, họ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản trên đất hoặc làm bất cứ điều gì khác mà họ cần để lấy lại khoản đầu tư của mình.

Sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian quyết định phê duyệt giá đất.

Tại Khoản 4 Điều 16, Ủy ban nhân dân quy định giá đất trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày ra quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này sẽ giúp rút ngắn thời gian xây dựng giá đất, đồng thời giúp tránh tình trạng các địa phương “ngâm” hồ sơ giá đất gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư.