Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường dự kiến áp dụng từ 2026

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, Chính phủ đề xuất bổ sung quy định chuyển tiếp theo hướng áp dụng bảng giá đất hiện hành đến hết ngày 31/12/2025, nghĩa là bảng giá đất mới áp dụng theo nguyên tắc thị trường sẽ được áp dụng từ năm 2026.

Bảng giá đất mới áp dụng theo nguyên tắc thị trường dự kiến áp dụng từ năm 2026

Nội dung này được cụ thể hóa trong tờ trình về dự luật đất đai (dự luật sửa đổi) mà chính phủ trình Quốc hội ngày 25/4. Dự thảo mới gồm 16 chương, giảm 13 điều so với dự thảo gửi lấy ý kiến. 

Điểm mới của dự thảo này là Chính phủ quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm thay vì 5 năm một lần để đảm bảo nguyên tắc thị trường. 

Lý do cho sự lựa chọn này được tóm tắt bởi phân tích của Chính phủ về việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013, cho thấy rất ít thành phố công bố bảng giá đất 5 năm một lần và điều chỉnh khi có biến động 20%. Điều này khiến bảng giá đất không phù hợp với diễn biến thị trường. 

Tuy nhiên, để đảm bảo xóa bỏ các tầng giá đất và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường như Nghị quyết 18 quy định, bảng giá đất hiện hành sẽ được kéo dài đến hết năm 2025. Chính phủ cho biết sẽ sửa đổi, ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường. Quy định này sẽ cho chính quyền địa phương đủ thời gian kể từ khi ban hành luật cho đến cuối năm 2025 để xây dựng và công bố bảng giá bất động sản mới. 

Tuy nhiên, theo đại biểu Vũ Trọng Kim, nếu đến năm 2025 mới có bảng giá đất thì sẽ muộn so với yêu cầu của thị trường hiện nay, đại biểu đề nghị sớm hoàn thành sớm bảng giá đất để phục hồi thị trường bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, góp ý trước đó của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng không nên ban hành bảng giá đất hàng năm vì hiện chưa hội tụ đủ điều kiện thực hiện. Thay vào đó, theo HoREA, chỉ nên công bố bảng giá đất 3 hoặc 2 năm một lần để phản ánh đúng trình độ, năng lực thực tế của chính quyền, cơ quan hành chính hiện nay. 

Chủ tịch HoREA giải thích thêm, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường tuy đã lập được bản đồ giá đất cho hàng triệu thửa đất nhưng cơ sở dữ liệu đầu vào (bào gồm cả dữ liệu thuế) vẫn chưa đảm bảo được tính chính xác và chưa được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.

Với trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất hiện nay, nếu quy định xây dựng hàng năm, cơ quan nhà nước cấp tỉnh, huyện suốt năm bận rộn, loay hoay cho việc này sẽ khó làm tròn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.

Theo đó, nếu quy định xây dựng bảng giá đất hằng năm, hãy sử dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và chat GPT để làm một khối lượng công việc khổng lồ thay cho con người, thu thập dữ liệu và so sánh, đối chiếu các số liệu.

Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá bất động sản, giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả.

Các căn cứ xác định giá đất

Ngoài ra, tại tờ trình này Chính phủ sau khi tổng hợp ý kiến ​​của người dân đã quy định các quy định liên quan đến định giá đất trên cơ sở bảo đảm quy trình xác định giá thị trường, công khai, độc lập trong xác định, lập dự toán và xác định giá đất.  

Căn cứ xác định giá, gồm thời hạn sử dụng đất (đất nông nghiệp được Nhà nước giao hộ gia đình, cá nhân hay trong hạn mức nhận chuyển quyền sẽ không căn cứ vào thời hạn sử dụng), thông tin đấu thầu để đánh giá, các thông tin khác trong quá trình đánh giá các yếu tố tác động và các quy định pháp luật có liên quan. 

Trong đó, thông tin đầu vào để xác định giá đất, gồm giá được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, trúng đấu giá, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Giá đất còn được xác định dựa trên thu thập thông tin  giá đất qua điều tra, khảo sát; doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Về quy định bồi thường, tái định cư trong trường hợp nhà nước thu hồi đất ở, dự thảo luật nhà nước sửa đổi lần này quy định, suất tái định cư của người bị thu hồi đất phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các khu tái định cư cũng được xác định rõ hơn. Chính phủ đang đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ.

Đối với vấn đề thu hồi đất, bà Huỳnh Thị Phúc cho rằng, bảng giá đất Điều 154 Khoản 3 sẽ được dùng làm căn cứ tính hỗ trợ khi nhà nước phê duyệt dự án liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá tại khoản 3, Điều 163, đề nghị Ban soạn thảo xem xét bổ sung điều kiện áp dụng các phương pháp định giá và chỉnh sửa theo hướng: Nhà nước xây dựng phương pháp tính giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp tính giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất để kiểm soát, giám sát việc thực hiện.  

Ban soạn thảo cũng xem xét sửa đổi Điều 157(1) quy định về yếu tố hộ khẩu thường trú trong xét duyệt quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội cho ý kiến lần hai tại kỳ họp tháng 5.