Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất? và quy định hợp đồng chuyển đổi

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất? và quy định hợp đồng chuyển đổi

Bạn sinh sống và làm việc hay kinh doanh đầu tư bất động sản, nhà đất thì chắc hẳn bạn sẽ phải quan tâm đến vấn đề này, đó là việc “chuyển đổi mục đích sử dụng đất”. Đây là vấn đề rất quan trọng và thiết thực.

Ngay ở dưới đây, Dân Đầu Tư sẽ cung cấp tới bạn toàn bộ kiến thức về việc chuyển mục đích sử dụng đất và quy định về hợp đồng xin chuyển đổi mà bạn phải nắm rõ, không thì hãy lưu nó lại vì có thể một ngày nào đó bạn sẽ cần dùng tới.

1 - Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thì theo Luật đất đai năm 2013 điều 57, có quy định cụ thể ở dưới đây.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

  • Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
  • Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
  • Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
  • Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
  • Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, nếu bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó khi hoàn thành các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền của người sử dụng đất và nghĩa vụ sẽ được áp dụng theo loại đất mà bạn đã xin chuyển.

2 - Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất

Về trình tự chuyển mục đích sử dụng đất thì được quy định ở Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.

Đầu tiên, người sử dụng đất sẽ nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất có kèm với Giấy chứng nhận đến cơ quan Tài nguyên và môi trường địa phương.

Sau đó cơ quan Tài nguyên và môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, xác minh thực địa. Sau đó cơ quan này sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để đưa ra quyết định đồng ý chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã thẩm tra, thẩm định.

Ủy ban nhân dân sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý lại cơ sở dữ liệu về đất đai và hồ sơ địa chính sau khi thông qua cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ quan tài nguyên môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Cuối cùng, người sử dụng đất tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

3 - Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất

Cũng trong Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất về bộ hồ sơ nộp như sau:

  • 1 Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư.
  • Chuẩn bị các giấy tờ photo có công chứng: quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng tài sản khác (nếu có) gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Sau khi nộp các giấy tờ trên cho bên cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương và tiến hành thẩm định thì bạn phải chuẩn bị hồ sơ để nộp lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền như sau:

  • Các giấy tờ như trên.
  • Biên bản về xác minh thực địa của bên cơ quan tài nguyên và môi trường.
  • Trích lục bản đồ địa chính của cơ quan tài nguyên và môi trường về thửa đất hoặc trích đo của bên địa chính thửa đất.
  • Một tờ trình kèm theo của dự thảo quyết định cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư.

4 - Thời hạn chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản b của Điều 61 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

Sau khi bạn nộp đầy đủ hồ sơ lên cấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác định thì không quá 15 ngày sẽ có kết quả cho bạn. Nếu như hồ sơ của bạn được thông qua bạn chỉ cần thực hiện các trình tự liên quan đến thủ tục hành chính để hoàn tất.

5 - Lệ phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

...

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.      

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.  

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.     

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này."

Khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn còn phải đóng các khoản phí sau:

  • Lệ phí trước bạ: theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ; Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2011/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).
  • Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: hiện nay từng địa phương có những quy định riêng về lệ phí này.
  • Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có): phí thẩm định, phí trích đo.

Vậy là chúng tôi đã hệ thống lại toàn bộ quy trình làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất gửi tới bạn. Hãy luôn thận trọng trong các vấn đề liên quan đến giấy tờ - thủ tục bởi giấy trắng mực đen & bút xa gà chết.

Bạn cần giải đáp thắc mắc hay cần thêm thông tin, tư vấn luật đất đai - thủ tục - Pháp lý bất động sản Phú Quốc chi tiết xin vui lòng liên hệ với Dân Đầu Tư qua email: lienhe@dandautu.vn. Chúng tôi rất hân hạnh được tư vấn và giúp đỡ bạn.


Được quan tâm nhiều


Gửi thông tin cần tư vấn để Dân Đầu Tư hỗ trợ bạn. Trân trọng!

Gửi thông tin thành công
Dandautu đã tiếp câu hỏi của bạn. Chúng tôi sẽ tổng hợp thông tin và trả lời theo số điện thoại và email bạn cung cấp.


Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất? và quy định hợp đồng chuyển đổi